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住宅ローンが残っている不動産を貸すことはできる?切り替えの注意点を解説

賃貸経営

住宅ローンが残っている不動産を貸すことはできる?切り替えの注意点を解説

住宅ローンが残っていても、賃貸経営ができる可能性があるのをご存じでしょうか。
一定の条件が認められた場合に限り、住宅ローンが残っている状態で不動産を貸す方法があります。
ここでは住宅ローンが残っている不動産を貸す際の切り替えの手続きや注意点について解説します。

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住宅ローンが残っている不動産を貸すことはできる?

住宅ローンの契約は契約者が住むことを前提としており、基本的には不動産を貸し出せません。
そのため、住宅ローンが残っている状態で貸し出すと契約違反になります。
違約金やローン残債の一括支払いを求められる場合もあるため、注意しましょう。
しかし、短期間の転勤や、賃貸部分が50%未満の場合など、条件次第でローン切り替えの手続きなしで賃貸利用が認められるケースもあります。
住宅ローンが残っている途中で賃貸利用をしたいのであれば、まずは住宅ローンを借りている金融機関に相談してみましょう。
金融機関に相談しても現在の住宅ローンで賃貸利用できない場合は、現在の住宅ローンから賃貸用ローンへの切り替えを検討します。

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住宅ローンが残っている不動産を貸す際の切り替え手続きとは?

住宅ローンの利用先が民間の金融機関であり、不動産のすべての部分を自宅用として融資を受けていた場合は、賃貸用ローンへ切り替えなければなりません。
一方、民間金融機関よりも金利が低い住宅金融支援機構の住宅ローンを利用している場合は、民間の金融機関にローンを切り替える必要があります。
「フラット35」を利用している場合で、短期間の引っ越しなど特別な事情で賃貸利用を認められるなら、住所変更届のみで貸し出せます。
ただし、最初から賃貸利用を目的としてフラット35の契約はできません。

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住宅ローンが残っている不動産を貸す際の注意点

住宅ローンが残っている不動産を貸す際に、住宅ローンよりも賃貸用ローンの金利のほうが高い点に注意しましょう。
賃貸経営にすると家賃の収入を返済額に充てることは可能ですが、金利が高くなると返済総額が増えるリスクにも繋がります。
また、賃貸利用に変更すると、住宅ローン控除の適用外になる点にも注意しましょう。
その他の注意点として空室リスクが挙げられます。
不動産を貸し出しても、入居者がいなければ家賃収入は得られません。
空室であっても賃貸用ローンの返済や、管理費・修繕費などのコストは必要です。

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まとめ

住宅ローンが残っている状態で不動産を貸すことは基本的にはできません。
ただし、金融機関に相談することで条件次第ですが、ローン切替なしで賃貸利用が認められる場合があります。
金融機関に相談しても現在の住宅ローンで賃貸できない場合は、賃貸用ローンへ切り替えて不動産を貸すことができます。
切り替え時に発生する注意点を十分に理解したうえで検討しましょう。
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