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賃貸管理・空室対策・管理会社変更のご相談

賃貸オーナー様へ

空室が続く。担当者にも相談しづらい。
ちゃんと動いてくれているのか分からない。
その不安、管理会社を見直すサインかもしれません。

管理変更を決める前に、まずは今の管理状況を一緒に整理しましょう。

空室が続く背景には、募集条件だけでなく、反響状況の共有不足、対応の遅れ、改善提案の少なさが関係していることもあります。エクストホームでは、募集の見せ方・入居者対応・費用説明・報告体制まで確認し、今の管理体制を見直すべきか一緒に整理します。

このような不安をご相談いただいています

反響状況や対応内容が共有されず、動いてくれている実感がない
相談しても返答が遅く、後回しにされているように感じる
原状回復費や修繕費の説明が少なく、金額が適正か判断しづらい

ご相談で整理できること

空室が続く原因と、今の募集内容の改善点
担当者対応・報告・費用説明への不安
管理会社を変えるべきか、改善を求めるべきかの判断材料

稼働 98.3% 当社管理物件稼働率2026年6月現在高稼働を維持する管理体制空室を長引かせない管理体制

客付 90% 自社客付け率2026年6月現在募集から成約まで自社で動ける体制反響を改善提案に活かす管理体制

評価 ★4.9 Google口コミ373件2026年6月現在地域のお客様から多くの声地域のお客様からの評価

※稼働率・自社客付け率は当社管理物件を対象にした数値です。数値は時期や管理状況により変動します。

管理会社の対応に不満があっても、すぐに変更へ踏み切れるオーナー様は多くありません。
「入居者に迷惑がかからないか」
「今の管理会社への連絡が面倒ではないか」
「本当に空室や対応が改善するのか」
そう感じるのは、当然のことです。

ただ、空室が長引いたり、報告が遅かったり、入居者対応が後手に回ったりする状態をそのままにしておくと、賃貸経営の収益はじわじわと下がっていきます。大切なのは、いきなり管理会社を変えることではなく、まず「今の管理体制を見直すべき状態か」を冷静に確認することです。

変えるかどうか決めていない段階でもご相談いただけます

現在の管理状況をお聞きし、まずは今の管理体制を見直すべきか一緒に整理します。ご相談いただいたからといって、管理変更を前提に進めるわけではありません。

今の管理体制を相談するお客様の声を見る

1．管理会社の見直しを考えたい主なサイン

賃貸管理の不満は、最初から大きなトラブルとして表れるとは限りません。「ちゃんと動いてくれているのか分からない」「担当者に相談しづらい」「費用の説明に納得しづらい」といった小さな不安が積み重なり、管理会社の見直しを考えるきっかけになることがあります。

実際に管理変更をご相談いただく理由は、空室だけではありません。日々の対応や報告、費用説明への不安が積み重なり、「このまま任せていて大丈夫だろうか」と感じてご相談いただくケースもあります。

空室がなかなか埋まらず、募集条件や広告の見直し提案も少ない
担当者が誰なのか分からず、どこに相談すればよいか分からない
相談しても返答が遅く、相談した内容がそのままになっているように感じる
反響状況や対応内容の共有が少なく、管理会社が動いてくれている実感がない
空室対策や入居者対応が後回しになっているように感じる
原状回復費や修繕費の説明が少なく、金額が適正か判断しづらい
管理会社からの報告が少なく、物件の状況や対応の進み具合が見えにくい
入居者トラブルや近隣トラブルへの対応が後手に回っている
修繕や点検の提案がなく、物件の状態を把握しにくい

費用説明への不安原状回復費や修繕費も、金額だけでは判断しにくいものです

原状回復費や修繕費について、「本当に必要な工事なのか」「金額は適正なのか」と不安になるオーナー様も少なくありません。エクストホームでは、工事の必要性・金額の根拠・優先順位を整理し、納得して判断できるようにサポートします。

ご家族が管理状況を確認したい場合もご相談ください

親御様が所有されている賃貸物件について、空室が続いている、管理会社とのやり取りが分かりにくい、相続を見据えて管理状況を整理したいというご相談も可能です。所有者様のご意向を確認しながら、現在の管理状況や募集状況を一緒に整理します。

判断の目安不満があること自体より、改善の動きがあるかが重要です

管理会社に不満があっても、すぐに変更が必要とは限りません。ただし、問題点を伝えても改善提案がない、報告が曖昧なまま、空室対策が家賃を下げる話だけになっている場合は注意が必要です。賃貸経営では、問題が起きた後の対応だけでなく、問題を長引かせない管理体制が大切です。

費用説明や対応への不安も、変更前に整理できます

原状回復費・修繕費・報告内容に不安がある場合も、現在分かる範囲の資料や状況をもとに確認できます。

原状回復費・修繕費の不安を相談するお客様の声を見る

2．空室や対応不満を放置すると起こりやすいこと

賃貸経営で特に大きな影響が出やすいのは、空室期間の長期化です。入居者が退去したあと、次の入居者が決まるまでの期間は家賃収入が入らず、固定資産税・ローン返済・管理費・修繕費などの支出だけが続きます。

⚠️ 空室が1か月続くと、家賃1か月分の収入機会がそのまま失われます。
例えば家賃7万円の物件なら、3か月で21万円、6か月で42万円の機会損失です。「もう少し様子を見よう」と感じている間にも、損失は気づかないうちに積み上がっていきます。

もちろん、空室の原因は物件の築年数や立地だけで決まるものではありません。家賃設定、写真の見せ方、募集コメント、設備の訴求、ポータルサイト上での見え方、内見時の印象など、改善できる要素はいくつもあります。

※画面幅によっては、表を横にスクロールしてご覧いただけます。

よくある状態	起こりやすい影響	見直したいポイント
空室が長い	家賃収入が止まり、収益性が下がります。	家賃だけでなく、写真・掲載文・設備訴求・募集条件を確認します。
報告が遅い	オーナー様が状況を把握できず、判断が後手に回ります。	反響状況、内見状況、申込に至らない理由の共有があるか確認します。
入居者対応が遅い	不満が大きくなり、早期退去やクレームの長期化につながります。	設備不具合、騒音、ゴミ出し、共用部管理への対応体制を確認します。
修繕提案がない	物件の印象が下がり、空室対策や入居期間に影響します。	必要な修繕と急がない修繕を分けて、優先順位を整理します。

見直しの視点家賃以外にも見直せるポイントがあります

空室が続くと、「家賃を下げないと決まらないのでは」と感じることがあります。しかし、室内写真、募集コメント、設備の伝え方、周辺環境の情報、ポータルサイト上での見え方を見直すことで、家賃以外の改善余地が見つかることもあります。

空室が続く原因を、家賃だけで判断しないために

募集条件、写真、掲載文、設備訴求、競合物件との見え方を確認し、家賃を下げる前に見直せる点を整理します。

空室が続く原因を相談するお客様の声を見る

3．エクストホームが賃貸管理で選ばれる理由

エクストホームでは、管理物件をただ掲載するだけではありません。掲載前の現地確認・写真撮影・募集ページの見せ方から、掲載後の反響状況、案内時のお客様の反応、申込に至らない理由まで確認し、管理物件が選ばれる状態をつくります。

自社客付け率90％の理由募集して終わりではなく、決まるための改善を続けます

エクストホームでは、管理物件をただ掲載するだけではありません。掲載前に現地確認・写真撮影・募集ページの見せ方を整え、掲載後も反響状況や案内時の反応を確認しながら、管理物件が選ばれる状態をつくります。

現地確認と写真撮影を行い、室内・外観・共用部の見え方を整えます
写真・間取り・募集コメント・周辺環境を見直し、問い合わせにつながる掲載内容に整えます
自社ホームページ・ポータルサイト・YouTube・SNSを活用し、入居希望者に物件の魅力が伝わるよう発信します
反響状況、案内時のお客様の反応、申込に至らない理由を社内で共有し、募集条件の見直しや来店時の管理物件のご提案につなげます
必要に応じて、設備・条件・見せ方の改善をオーナー様へご提案します

管理物件がなぜ決まるのか、なぜ決まらないのかを現場の反応から確認し、次の改善につなげます。募集して終わりではなく、入居者を決めるために動き続けることを大切にしています。

改善事例ネット無料導入と募集改善で、約3か月で満室になったケース

18戸中6室空室約3か月で満室 YouTube発信

18戸中6室空室 → 約3か月で満室化

管理改善事例1の外観写真

管理改善事例1｜18戸中6室空室から、約3か月で満室化した物件インターネット無料導入や募集改善を行った管理事例

築30年の2LDK物件で、当社に管理をお任せいただく前は、18戸中6室が一気に空室になっていたケースです。エリアや入居希望者のニーズを確認した結果、インターネット無料設備の需要があると判断し、オーナー様へ導入をご提案しました。

さらに、共用部の清掃体制、駐輪場整理、協力不動産業者様への訪問、室内の見せ方、設備紹介POP、YouTube物件紹介などを組み合わせ、物件全体の見え方と伝え方を改善しました。その結果、問い合わせ・案内件数が増え、管理をお任せいただいてから約3か月で満室となりました。

オーナー様の声

「一時はどうなることかと思ったが、満室で安心して年を越せる。エクストホームに任せてよかった！」

長岡京市／築30年・18戸賃貸マンションのオーナー様

管理変更前：18戸中6室空室
管理変更後：約3か月で満室

改善事例共用部・室内・駐車場の改善で、収益性と住みやすさを高めたケース

駐車場7区画空き現在満車現在満室維持入居者マナー改善

駐車場7区画空き → 現在満車・満室維持・入居者マナー改善

管理改善事例2の外観写真

管理改善事例2｜共用部・室内・駐車場の改善で満室維持につながった物件住みやすさと収益性の両立を目指して見直した管理事例

当社に管理をお任せいただく前は、ゴミの不法投棄があり、共用部の印象も良いとはいえない状態でした。そこで、古くなっていたゴミBOXの交換、共用部の整理、ゴミ置き場の使い方の見直し、入居者様への利用マナーの意識づけを行いました。

また、27区画ある駐車場のうち7区画が空いていたため、入居者様向けの条件見直しと月極駐車場としての募集を行いました。室内についても、和室から洋室への変更、アクセントクロス、洗面所の簡易収納設置など、入居希望者に選ばれやすくするための改善をご提案しました。

共用部・室内・駐車場を一体で見直した結果、現在も満室を維持できています。駐車場も満車となり、不法投棄やゴミ出しマナーも改善しました。

オーナー様の声

「家賃収入が上がり、不法投棄もなくなった。入居者様のマナーも改善し、賃貸経営のストレスが減った。」

向日市／12戸・駐車場27区画付き賃貸マンションのオーナー様

管理変更前：駐車場7区画空き・共用部に不法投棄
管理変更後：現在満車・満室維持・入居者マナー改善

空室対策は、掲載量だけではなく「決まらない理由」を見ることが大切です

今後は人口減少・競合物件の増加により、ポータルサイトに掲載するだけでは空室が埋まりにくい時代になります。反響が少ないのか、案内後に決まらないのか、条件や見せ方に課題があるのかを確認し、改善を重ねることが重要です。

エクストホームは、管理と仲介の両方を自社で行うため、入居希望者の反応、内見後に決まらない理由、競合物件との違いを現場目線で確認できます。空室の原因を他社任せにせず、募集条件・広告の見せ方・設備提案まで一体で見直しやすい体制をとっています。

管理開始後の対応入居者対応・修繕・報告を、空室対策にもつなげます

入居者様や近隣の方からの相談は、内容確認・注意喚起・修繕手配まで窓口として対応します。必要な修繕と急がない修繕を分けてご報告し、対応履歴や修繕履歴は、退去防止や次の募集改善にも活かします。

同じように空室や管理会社への不安でお悩みのオーナー様へ

管理会社がどこまで動いてくれているのか分からない、空室が続いている、費用説明に納得しづらいなど、今の管理体制に不安がある場合は一度ご相談ください。

空室・管理会社の不安を
相談するお客様の声を見る

4．管理変更は、手順を整理すれば無理なく進められます

管理会社の変更というと、「今の管理会社への連絡が気まずい」「書類の引き継ぎが大変そう」「入居者様に迷惑がかからないか不安」と感じるオーナー様も少なくありません。ただ、必要な手順を整理して進めれば、オーナー様が一人で調べながら動く必要はありません。

エクストホームでは、現在の管理契約や解約通知の時期、入居者様への案内、契約書類や鍵の引き継ぎなどを確認しながら進めます。変更するか決めていない段階でも、まずは今の管理状況と手続き上の注意点を一緒に整理できます。

資料が揃っていなくても大丈夫ですまずは分かる範囲でご相談ください

管理契約書や賃貸借契約書が手元にあると確認はスムーズですが、すべての資料が揃っていなくてもご相談いただけます。現在の空室状況、管理会社への不安、入居者対応で困っていることなどをお聞きしながら、必要な確認事項を一緒に整理します。

現状のヒアリングとご相談目安：初回相談1〜2時間程度対面・電話・オンラインのいずれにも対応現在の管理状況、空室状況、入居者対応、修繕履歴、オーナー様が感じている不満や不安をお伺いします。管理契約書があれば、解約条件や通知期限も確認します。
物件状況と募集状況の確認目安：1〜2週間程度現地の状態、現在の募集条件、ポータルサイトでの見え方、家賃設定、設備状況などを確認し、改善できる点を整理します。
管理プランと進め方のご提案目安：ヒアリング後1〜2週間程度すぐに管理変更を進めるべきか、まず現在の管理会社に改善を求めるべきかも含めて、オーナー様の状況に合わせた進め方をご提案します。変更しない選択肢も含めて整理し、オーナー様にとって納得できる判断ができるようサポートします。
現管理会社への解約通知目安：現在の管理契約に定められた解約予告期間を確認現在の管理契約に定められた解約予告期間を確認し、必要な時期に合わせて解約通知を行います。現管理会社指定の書式がある場合はその内容を確認し、指定書式がない場合は当社のフォーマットをもとに通知書の作成をサポートします。
入居者情報・契約書類などの引き継ぎ目安：管理開始の2〜4週間前から順次対応賃貸借契約書、入居者情報、保証会社、保険、敷金、修繕履歴、トラブル履歴など、管理開始に必要な情報を整理します。
管理開始・入居者様への案内目安：引き継ぎ完了後、管理開始管理開始後は、入居者様へ新しい連絡先や家賃の支払い方法などを案内し、混乱が起きないように進めます。管理開始後も、状況に応じてオーナー様へご報告します。

管理開始後に行う主な確認募集・建物・入居者対応を一体で見直します

管理開始後は、入居者様への管理会社変更案内、家賃振込先や緊急連絡先の整理、募集写真・間取り図・コメントの見直し、共用部や駐輪場、ゴミ置き場などの確認を行います。空室がある場合は、募集条件や広告内容を再設計し、物件ごとの状況に合わせた空室対策を進めます。

5．管理会社変更のよくある質問

管理変更・手続きに関するご質問

Q1．管理会社はいつでも変更できますか？

A．変更自体は可能です。ただし、現在の管理契約書に「何か月前までに通知が必要」といった解約予告期間が定められている場合があります。エクストホームでは、まず契約書の確認からサポートしますので、「契約書が手元にない」「何か月前に通知すればよいか分からない」という段階でもお気軽にご相談ください。

Q2．入居者様に迷惑はかかりませんか？

A．賃貸借契約自体は基本的にそのまま継続されます。家賃の支払い方法や緊急連絡先など、変更が必要な点を分かりやすく案内することで、入居者様の混乱を防ぎやすくなります。

Q3．オーナー様側でやることは多いですか？

A．オーナー様に特別な準備は必要ありません。現在の管理状況についてお聞かせいただく程度で大丈夫です。現管理会社への通知書作成、引き継ぎ書類の整理、入居者様への案内文の作成など、実務的な作業はエクストホームが進め方を整理しながら対応します。「何から手をつければいいか分からない」という状態でもご相談いただけます。

Q4．相談すると、管理変更をすすめられますか？

A．ご相談いただいたからといって、管理変更を前提に進めるわけではありません。現在の管理会社に改善を求める方が良いケース、しばらく様子を見る方が良いケースも含めて、オーナー様にとって何が良いかを一緒に整理します。

Q5．管理変更にはどれくらいの期間がかかりますか？

A．物件や現在の管理契約の内容によって異なりますが、実務上は2〜3か月程度を見て進めることが多いです。管理変更は、今の管理会社へ解約通知を出すだけで完了するものではありません。入居者様への案内、家賃振込先や連絡窓口の変更、契約書類・鍵・保証会社・修繕履歴などの引き継ぎが必要です。エクストホームでは、初回相談時に現在の管理契約や物件状況を確認し、無理のないスケジュールで進められるようサポートします。

Q6．どのエリアの賃貸管理相談に対応していますか？

A．エクストホームでは、長岡京市・向日市を中心に、大山崎町、京都市南区久世エリア、京都市西京区の桂エリア、伏見区羽束師・久我エリアなど、周辺地域の賃貸管理相談にも対応しています。物件の場所や管理内容によっては、上記エリアから少し外れる場合でも対応できることがあります。「このエリアでも相談できるのか分からない」という場合も、まずはお気軽にご相談ください。

Q7．まだ変更するか決めていなくても相談できますか？

A．はい、可能です。むしろ、変更を決める前に相談いただく方が、現在の管理状況や契約内容を整理しやすくなります。「今の管理会社のままでよいのか」を確認する段階でもお気軽にご相談ください。

Q8．原状回復費や修繕費が適正か不安な場合も相談できますか？

A．はい、ご相談いただけます。現在分かる範囲の見積書や精算書をもとに、工事内容、金額の根拠、借主負担・貸主負担の考え方、今すぐ必要な工事かどうかを整理します。単に安くすることを目的にするのではなく、物件価値や次の募集への影響も踏まえて、オーナー様が納得して判断できる状態を目指します。

ご家族・相続・高齢化に関するご質問

Q9．親が高齢で、子どもが代わりに相談することはできますか？

A．はい、可能です。ご家族の方が代理でご相談いただくケースも多くあります。「親が持っている賃貸物件の管理が心配」「空室が増えているようなので一度確認したい」という段階でも対応できます。ご状況に合わせて、オーナー様ご本人と一緒に確認を進めることも、ご家族だけで初回相談いただくことも可能です。

Q10．相続前の物件でも管理変更の相談はできますか？

A．はい、対応しています。相続が発生する前に、物件の管理状況・空室状況・収支を把握しておくことは、その後の経営判断にとって重要です。「いずれ引き継ぐことになりそうだが、現状がよく分からない」という段階でもご相談いただけます。相続後の管理移行についても、所有者名義や管理契約の確認が必要になる場合を含めて、状況に応じてご説明します。