長岡京市・向日市周辺で賃貸管理に不安があるオーナー様へ｜空室対策・管理会社変更の相談
空室が続いているのに、反響や内見状況が分からない。満室でも、入居者対応や修繕報告が遅く、不安が残る。「このまま任せていて大丈夫だろうか」と感じたら、管理体制を見直すサインです。
変えるかどうかを決める前に、今の管理体制が本当に機能しているか確認しませんか。
管理会社の変更を急がせることはありません。まずは、今の管理体制・募集状況・対応内容に改善できる点がないかを一緒に整理します。
- 反響や対応内容が共有されず、動いてくれている実感がない
- 相談しても返答が遅く、後回しにされている気がする
- 原状回復費・修繕費の説明があいまいで、金額が適正か分からない
- 空室が続く原因と、募集内容の改善点
- 担当者対応・報告・費用説明への不安
- 入居者対応・修繕対応を安心して任せられる体制かの確認
- 変えるべきか、改善を求めるべきかの判断材料
変えるかどうか決めていない段階でも、ご相談いただけます
今の管理体制を相談する 相談無料／対面・電話・オンライン対応2026年6月現在 満室維持にもつながる管理体制
2026年6月現在 募集から成約まで自社で動く
2026年6月現在 地域のお客様からの評価
※稼働率・自社客付け率は当社管理物件を対象にした数値です。数値は時期や管理状況により変動します。
管理会社の対応に不満があっても、すぐに変更へ踏み切れないオーナー様は多くいます。「入居者に迷惑がかからないか」「今の管理会社への連絡が気まずい」「本当に改善するのか」——そう感じるのは、当然のことです。
ただ、「今は大きな問題がないから」と先送りしている間にも、空室の損失や対応への不信感は静かに積み上がっていきます。大切なのは、いきなり管理会社を変えることではなく、今の管理体制が本当に機能しているかを冷静に確認することです。
1．管理会社の見直しを考えたい主なサイン
賃貸管理の不満は、最初から大きなトラブルとして表れるとは限りません。「ちゃんと動いてくれているのか分からない」「担当者に相談しづらい」「費用の説明に納得しづらい」といった小さな不安が積み重なり、管理会社の見直しを考えるきっかけになることがあります。
実際に管理変更をご相談いただく理由は、空室だけではありません。日々の対応や報告、費用説明への不安が積み重なり、「このまま任せていて大丈夫だろうか」と感じてご相談いただくケースも多くあります。
- 空室がなかなか埋まらず、募集条件や広告の見直し提案も少ない
- 担当者が誰なのか分からず、どこに相談すればよいか分からない
- 相談しても返答が遅く、相談した内容がそのままになっているように感じる
- 反響状況や対応内容の共有が少なく、管理会社が動いてくれている実感がない
- 空室対策や入居者対応が後回しになっているように感じる
- 原状回復費や修繕費の説明が少なく、金額が適正か判断しづらい
- 管理会社からの報告が少なく、物件の状況や対応の進み具合が見えにくい
- 入居者トラブルや近隣トラブルへの対応が後手に回っている
- 修繕や点検の提案がなく、物件の状態を把握しにくい
報告・対応への不安「動いてくれているのか分からない」は、管理見直しの大きなサインです
空室の反響状況、入居者様からの相談、修繕対応の進み具合などが共有されないと、オーナー様は状況を判断できず、不安だけが残ります。エクストホームでは、現在の管理状況や対応の流れを整理し、改善を求めるべき点や管理体制を見直すべき点を一緒に確認します。
判断の目安不満があること自体より、改善の動きがあるかが重要です
管理会社に不満があっても、すぐに変更が必要とは限りません。ただし、問題点を伝えても改善提案がない、報告が曖昧なまま、空室対策が家賃を下げる話だけになっている場合は注意が必要です。賃貸経営では、問題が起きた後の対応だけでなく、問題を長引かせない管理体制が大切です。
報告が少ない、対応が遅いと感じたら一度整理しませんか
反響状況・入居者対応・修繕対応など、現在の管理会社がどこまで動いているのか分からない場合も、状況を整理して確認できます。
管理会社の報告・対応への不安を相談する2．空室や対応不満を放置すると起こりやすいこと
賃貸経営で特に影響が大きいのは、空室期間の長期化です。次の入居者が決まるまでの間、家賃収入は止まりながら、固定資産税・ローン返済・管理費・修繕費などの支出だけが続きます。また、満室であっても入居者対応や修繕報告が遅い状態が続くと、入居者満足度の低下や早期退去につながることがあります。
⚠️ 家賃7万円の物件で空室が続いた場合の機会損失
「もう少し様子を見よう」と感じている間にも、損失は気づかないうちに積み上がっています。
空室の原因は、物件の築年数や立地だけで決まるものではありません。家賃設定、写真の見せ方、募集コメント、設備の訴求、ポータルサイト上での見え方、内見時の印象など、改善できる要素はいくつもあります。
| よくある状態 | 起こりやすい影響 | 見直したいポイント |
|---|---|---|
| 空室が長い | 家賃収入が止まり、収益性が下がります。 | 家賃だけでなく、写真・掲載文・設備訴求・募集条件を確認します。 |
| 報告が遅い | オーナー様が状況を把握できず、判断が後手に回ります。 | 反響状況、内見状況、申込に至らない理由の共有があるか確認します。 |
| 入居者対応が遅い | 不満が大きくなり、早期退去やクレームの長期化につながります。 | 設備不具合、騒音、ゴミ出し、共用部管理への対応体制を確認します。 |
| 修繕提案がない | 物件の印象が下がり、空室対策や入居期間に影響します。 | 必要な修繕と急がない修繕を分けて、優先順位を整理します。 |
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空室が長い
起こりやすい影響家賃収入が止まり、収益性が下がります。
見直したいポイント家賃だけでなく、写真・掲載文・設備訴求・募集条件を確認します。
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報告が遅い
起こりやすい影響オーナー様が状況を把握できず、判断が後手に回ります。
見直したいポイント反響状況、内見状況、申込に至らない理由の共有があるか確認します。
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入居者対応が遅い
起こりやすい影響不満が大きくなり、早期退去やクレームの長期化につながります。
見直したいポイント設備不具合、騒音、ゴミ出し、共用部管理への対応体制を確認します。
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修繕提案がない
起こりやすい影響物件の印象が下がり、空室対策や入居期間に影響します。
見直したいポイント必要な修繕と急がない修繕を分けて、優先順位を整理します。
見直しの視点家賃以外にも見直せるポイントがあります
空室が続くと「家賃を下げないと決まらない」と感じることがあります。しかし、室内写真、募集コメント、設備の伝え方、ポータルサイト上での見え方を見直すことで、家賃以外の改善余地が見つかることもあります。
3．エクストホームが賃貸管理で選ばれる理由
エクストホームでは、管理物件をただ掲載するだけではありません。掲載前の現地確認・写真撮影・募集ページの見せ方から、掲載後の反響状況、案内時のお客様の反応、申込に至らない理由まで確認し、管理物件が選ばれる状態をつくります。
自社客付け率90％の理由募集して終わりではなく、決まるための改善を続けます
- 現地確認と写真撮影を行い、室内・外観・共用部の見え方を整えます
- 写真・間取り・募集コメント・周辺環境を見直し、問い合わせにつながる掲載内容に整えます
- 自社ホームページ・ポータルサイト・YouTube・SNSを活用し、物件の魅力を発信します
- 反響状況、案内時の反応、申込に至らない理由を社内で共有し、募集条件の見直しにつなげます
- 必要に応じて、設備・条件・見せ方の改善をオーナー様へご提案します
管理物件がなぜ決まるのか、なぜ決まらないのかを現場の反応から確認し、次の改善につなげます。募集して終わりではなく、入居者を決めるために動き続けることを大切にしています。
改善事例①ネット無料導入と募集改善で、約3か月で満室になったケース
18戸中6室空室 → 約3か月で満室化
築30年の2LDK物件で、当社に管理をお任せいただく前は18戸中6室が一気に空室になっていました。エリアや入居希望者のニーズを確認した結果、インターネット無料設備の需要があると判断し、オーナー様へ導入をご提案しました。
共用部の清掃体制、駐輪場整理、協力不動産業者様への訪問、室内の見せ方、設備紹介POP、YouTube物件紹介などを組み合わせ、物件全体の見え方と伝え方を改善しました。その結果、問い合わせ・案内件数が増え、管理をお任せいただいてから約3か月で満室となりました。
オーナー様の声
「一時はどうなることかと思ったが、満室で安心して年を越せる。エクストホームに任せてよかった！」
- 管理変更前：18戸中6室空室
- 管理変更後：約3か月で満室
改善事例②共用部・室内・駐車場の改善で、収益性と住みやすさを高めたケース
駐車場7区画空き → 現在満車・満室維持・入居者マナー改善
当社に管理をお任せいただく前は、ゴミの不法投棄があり、共用部の印象も良いとはいえない状態でした。ゴミBOXの交換、共用部の整理、入居者様への利用マナーの意識づけを行いました。
また、27区画ある駐車場のうち7区画が空いていたため、条件見直しと月極駐車場としての募集を実施。室内についても和室から洋室への変更、アクセントクロス、洗面所の簡易収納設置など、選ばれやすくするための改善をご提案しました。
共用部・室内・駐車場を一体で見直した結果、現在も満室を維持。駐車場も満車となり、不法投棄やゴミ出しマナーも改善しました。
オーナー様の声
「家賃収入が上がり、不法投棄もなくなった。入居者様のマナーも改善し、賃貸経営のストレスが減った。」
- 管理変更前：駐車場7区画空き・共用部に不法投棄
- 管理変更後：現在満車・満室維持・入居者マナー改善
改善事例③満室でも、管理会社への不安から管理変更となったケース
満室でも、対応・報告への不安を解消し、相談しやすい管理体制へ
この物件は満室だったため、空室や部屋付けに大きな不満があったわけではありません。しかし、オーナー様からの質問や入居者様からの依頼に対する返答、対応後の報告が分かりにくい状態が続き、「本当にしっかり管理してもらえているのか」という不安が積み重なっていました。
当社は、管理会社になる前の段階からオーナー様のご相談をお聞きし、対応方法や進め方について実務的にアドバイスを重ねました。管理開始後は、相談窓口や対応の流れが分かりやすくなり、オーナー様が気軽に相談しやすい体制へと改善しました。
また、入居者様からのご相談やトラブルについても、内容確認・対応方針の整理・必要な連絡を当社が窓口となって進めることで、オーナー様が直接悩まされる場面が減りました。満室であっても、安心して任せられる管理体制へ見直された事例です。
オーナー様の声
「いつも親身になって対応いただけるので、安心して任せられます。今までの不安がなくなりました。」
- 管理変更前：満室でも、対応や報告への不安が続いていた状態
- 管理変更後：相談しやすい体制になり、入居者対応に関するトラブルも落ち着いた状態へ
空室対策は、掲載量だけではなく「決まらない理由」を見ることが大切です
今後は人口減少・競合物件の増加により、ポータルサイトに掲載するだけでは空室が埋まりにくい時代になります。反響が少ないのか、案内後に決まらないのか、条件や見せ方に課題があるのかを確認し、改善を重ねることが重要です。
エクストホームは、管理と仲介の両方を自社で行うため、入居希望者の反応、内見後に決まらない理由、競合物件との違いを現場目線で確認できます。空室の原因を他社任せにせず、募集条件・広告の見せ方・設備提案まで一体で見直しやすい体制をとっています。
管理開始後の対応入居者対応・修繕・報告を、空室対策にもつなげます
入居者様や近隣の方からの相談は、内容確認・注意喚起・修繕手配まで窓口として対応します。原状回復や修繕についても、必要性・金額の根拠・優先順位を整理してご報告し、対応履歴や修繕履歴は退去防止や次の募集改善にも活かします。
自分の物件でも改善できるか、一度確認しませんか
管理会社がどこまで動いてくれているのか分からない、空室が続いている、費用説明に納得しづらい——今の管理体制に不安があれば、まずご相談ください。
自分の物件でも改善できるか相談する4．管理変更は、手順を整理すれば無理なく進められます
管理会社の変更というと、「今の管理会社への連絡が気まずい」「書類の引き継ぎが大変そう」「入居者様に迷惑がかからないか不安」と感じるオーナー様も少なくありません。ただ、必要な手順を整理して進めれば、オーナー様が一人で調べながら動く必要はありません。
資料が揃っていなくても大丈夫ですまずは分かる範囲でご相談ください
管理契約書や賃貸借契約書が手元にあると確認はスムーズですが、すべての資料が揃っていなくてもご相談いただけます。現在の空室状況、管理会社への不安、入居者対応で困っていることなどをお聞きしながら、必要な確認事項を一緒に整理します。
- 現状のヒアリングとご相談 目安：初回相談1〜2時間程度 対面・電話・オンラインのいずれにも対応 現在の管理状況、空室状況、入居者対応、修繕履歴、オーナー様が感じている不満や不安をお伺いします。管理契約書があれば、解約条件や通知期限も確認します。
- 物件状況と募集状況の確認 目安：1〜2週間程度 現地の状態、現在の募集条件、ポータルサイトでの見え方、家賃設定、設備状況などを確認し、改善できる点を整理します。
- 管理プランと進め方のご提案 目安：ヒアリング後1〜2週間程度 すぐに管理変更を進めるべきか、まず現在の管理会社に改善を求めるべきかも含めて、オーナー様の状況に合わせた進め方をご提案します。変更しない選択肢も含めて整理します。
- 現管理会社への解約通知 目安：管理契約に定められた解約予告期間を確認 解約予告期間を確認し、必要な時期に合わせて解約通知を行います。通知書の作成もサポートします。
- 入居者情報・契約書類などの引き継ぎ 目安：管理開始の2〜4週間前から順次対応 賃貸借契約書、入居者情報、保証会社、保険、敷金、修繕履歴、トラブル履歴など、管理開始に必要な情報を整理します。
- 管理開始・入居者様への案内 目安：引き継ぎ完了後、管理開始 入居者様へ新しい連絡先や家賃の支払い方法などを案内し、混乱が起きないように進めます。管理開始後も、状況に応じてオーナー様へご報告します。
管理開始後に行う主な確認募集・建物・入居者対応を一体で見直します
管理開始後は、入居者様への管理会社変更案内、家賃振込先や緊急連絡先の整理、募集写真・間取り図・コメントの見直し、共用部や駐輪場、ゴミ置き場などの確認を行います。空室がある場合は、募集条件や広告内容を再設計し、物件ごとの状況に合わせた空室対策を進めます。
5．管理会社変更のよくある質問
管理変更・手続きに関するご質問
Q1．管理会社はいつでも変更できますか？
A．変更自体は可能です。ただし、現在の管理契約書に解約予告期間が定められている場合があります。「契約書が手元にない」「何か月前に通知すればよいか分からない」という段階でもお気軽にご相談ください。
Q2．入居者様に迷惑はかかりませんか？
A．賃貸借契約自体は基本的にそのまま継続されます。家賃の支払い方法や緊急連絡先など、変更が必要な点を分かりやすく案内することで、入居者様の混乱を防ぎやすくなります。
Q3．オーナー様側でやることは多いですか？
A．オーナー様に特別な準備は必要ありません。現在の管理状況についてお聞かせいただく程度で大丈夫です。現管理会社への通知書作成、引き継ぎ書類の整理、入居者様への案内文の作成など、実務的な作業はエクストホームが対応します。
Q4．相談すると、管理変更をすすめられますか？
A．ご相談いただいたからといって、管理変更を前提に進めるわけではありません。現在の管理会社に改善を求める方が良いケース、様子を見る方が良いケースも含めて、オーナー様にとって何が良いかを一緒に整理します。
Q5．管理変更にはどれくらいの期間がかかりますか？
A．物件や現在の管理契約の内容によって異なりますが、実務上は2〜3か月程度を見て進めることが多いです。入居者様への案内、家賃振込先・連絡窓口の変更、契約書類・鍵・保証会社・修繕履歴などの引き継ぎが必要です。エクストホームでは、無理のないスケジュールで進められるようサポートします。
Q6．どのエリアの賃貸管理相談に対応していますか？
A．長岡京市・向日市を中心に、大山崎町、京都市南区久世エリア、京都市西京区の桂エリア、伏見区羽束師・久我エリアなど、周辺地域の賃貸管理相談にも対応しています。「このエリアでも相談できるか分からない」という場合も、まずはお気軽にご相談ください。
Q7．まだ変更するか決めていなくても相談できますか？
A．はい、可能です。むしろ変更を決める前に相談いただく方が、現在の管理状況や契約内容を整理しやすくなります。「今の管理会社のままでよいのか」を確認する段階でもお気軽にご相談ください。
Q8．原状回復費や修繕費が適正か不安な場合も相談できますか？
A．はい、ご相談いただけます。現在分かる範囲の見積書や精算書をもとに、工事内容、金額の根拠、借主負担・貸主負担の考え方、今すぐ必要な工事かどうかを整理します。単に安くすることを目的にするのではなく、物件価値や次の募集への影響も踏まえて、納得して判断できる状態を目指します。
ご家族・相続・高齢化に関するご質問
Q9．親が高齢で、子どもが代わりに相談することはできますか？
A．はい、可能です。ご家族の方が代理でご相談いただくケースも多くあります。「親が持っている賃貸物件の管理が心配」「空室が増えているようなので一度確認したい」という段階でも対応できます。
Q10．相続前の物件でも管理変更の相談はできますか？
A．はい、対応しています。相続が発生する前に、物件の管理状況・空室状況・収支を把握しておくことは、その後の経営判断にとって重要です。「いずれ引き継ぐことになりそうだが、現状がよく分からない」という段階でもご相談いただけます。
6．まとめ
管理会社を変えることは、目的ではありません。「空室が早く埋まる」「対応の遅れで入居者が離れない」「報告がなくて不安にならない」という状態をつくることが目的です。そのために、今の管理体制が機能しているかどうかをまず確認することが大切です。
空室が続くほど収入機会は失われ、入居者対応が遅れるほど退去リスクは高まりやすくなります。「まだ大丈夫」と思っている間にも、物件の印象と収益性は気づかないうちに低下していくことがあります。
ご相談で整理できること変更するかどうかは、話を聞いてから決めてください
現在の管理契約書・空室状況・募集条件・報告内容をもとに、今すぐ管理会社を変えるべきか、まず現在の管理会社に改善を求めるべきか、あるいは様子を見るべきかを一緒に整理します。その場で管理変更をすすめることはありません。オーナー様にとって何が一番良い選択かを、一緒に確認することを大切にしています。
エクストホームは、長岡京市・向日市・大山崎町を中心に、周辺エリアの賃貸管理・空室対策・管理変更のご相談を承っています。オーナー様ご本人だけでなく、ご家族の方からのご相談も歓迎しています。管理変更を決める前の整理からで構いません。まずは現在の管理状況をお聞かせください。
空室が長引いている、担当者が誰か分からない、相談しづらい、原状回復費や修繕費の説明に納得しづらいなど、管理会社への不満や不安は物件ごとに異なります。現在の募集内容・管理体制・費用説明を確認し、「今の管理会社のままで改善を求めるべきか」「管理会社を見直すべきか」を一緒に整理いたします。
変更を前提にせず、まず今の管理体制に改善できる点がないかを一緒に整理いたします。
※Google口コミで★4.9／373件（2026年6月現在）の口コミ評価をいただいています。
※稼働率・自社客付け率は当社管理物件を対象にした数値です。数値は時期や管理状況により変動します。
※本記事は一般情報であり、個別の物件・契約条件により取扱いが異なります。
