オーナーチェンジ物件への投資のメリット・デメリットをご紹介！
不動産投資の中でも、すでに入居者がいる状態で売買される「オーナーチェンジ物件」は、比較的手軽に始められる投資対象として注目されています。
しかし、その手軽さの裏には、投資初心者が見落としがちなリスクや注意点も潜んでいます。
この記事では、オーナーチェンジ物件の基本的な仕組みから、投資におけるメリット・デメリット、さらに購入前にチェックすべきポイントまで詳しく解説します。
そもそも「オーナーチェンジ物件」とは？
オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者（借主）がいる賃貸物件を、オーナー（貸主）ごと変更して売買される不動産のことです。
つまり、物件を購入した瞬間から家賃収入が発生する状態となっており、「賃貸契約付き不動産」とも言い換えられます。
一般的には、以下のようなケースが該当します：
・賃貸中のマンション一室
・アパート一棟
・借家付きの戸建て
オーナーチェンジ物件への投資の【メリット】
1. 購入直後から家賃収入が得られる
最大のメリットは、空室リスクがない状態で収益が発生する点です。
入居者がすでに住んでいるため、物件取得後すぐに安定した家賃収入を得られるのは、キャッシュフロー面で非常に魅力的です。
2. 賃貸経営の実績がある
過去の入居履歴や賃料設定などの情報がある程度把握できるため、将来の収益性をある程度見積もりやすいという利点もあります。
特に、同じ入居者が長期にわたって住んでいる場合、安定した運用が期待できます。
3. 初心者でも始めやすい
既存の入居者が管理会社とやり取りしている場合、面倒な入居者募集や設備整備を省けるケースもあります。初めての不動産投資として手間の少ない選択肢となります。
4. 融資の審査に有利になることも
金融機関によっては、すでに収益が発生している物件の方が融資の評価額が高くなりやすいため、融資が通りやすくなる可能性もあります。
オーナーチェンジ物件への投資の【デメリット】
1. 入居者を選べない
すでに入居しているため、入居者の属性や契約条件を自分で決めることができません。賃料の滞納リスクやトラブルを抱える入居者だった場合、対応に苦労する可能性があります。
また、契約形態が定期借家の場合、途中解約ができず、思うように再募集できないこともあります。
2. 家賃が相場より安いことも
古くからの契約が続いている場合、現在の周辺相場よりも家賃が低いまま据え置かれているケースがあります。
将来的に賃料改定できるかどうかは、契約内容や借地借家法の制約に依存するため、収益改善が難しいこともある点に注意が必要です。
3. 契約書の確認が必要不可欠
買主は、前所有者の地位をそのまま引き継ぐ形になるため、既存の賃貸借契約書の内容に拘束されます。
敷金の扱いや更新料、原状回復義務の範囲など、後からトラブルにならないように事前の精査が重要です。
4. 退去後に空室リスクが顕在化
オーナーチェンジ物件は、購入時には空室リスクがありませんが、入居者が退去した後は当然ながら空室リスクが発生します。
特に築年数の古い物件では、次の入居者がなかなか決まらない可能性もあり、リフォーム費用や募集期間も考慮する必要があります。
投資判断の前にチェックすべきポイント
オーナーチェンジ物件に投資する際は、以下の点を必ず確認しておきましょう。
■賃貸借契約書の内容
・契約形態（普通借家 or 定期借家）
・賃料や更新条件
・敷金・礼金・更新料の取り扱い
・原状回復・修繕の負担区分
■入居者情報（可能な範囲で）
・入居期間
・滞納履歴
・トラブルの有無
※個人情報保護の観点から、詳細までは開示されないこともあります。
■建物や設備の状態
・築年数やリフォーム履歴
・給排水・電気設備の劣化状況
・管理組合の運営状況（区分所有の場合）
■収益シミュレーション
・表面利回りだけでなく、実質利回りを計算しましょう。
・管理費・修繕積立金・税金など、すべての経費を加味した「手残り」を確認することが大切です。
まとめ
オーナーチェンジ物件は、「家賃収入がすぐに得られる」「運用の手間が少ない」といったメリットがある一方で、「契約の拘束」「家賃改定の難しさ」などのデメリットもあります。
とくに重要なのは、「今の利回り」ではなく「将来的にどうなるか」を見通す視点です。
投資初心者にとっては手軽に始められる選択肢となる一方で、安易に飛びつくと後悔につながるリスクもあります。
購入前には、必ず専門家とともに契約内容や収支バランスをチェックし、“見えないリスク”を見える化することが成功への近道です。
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