賃貸物件のオーナーが知っておくべき「工作物責任」とは？

賃貸物件において、建物や付属の工作物が原因で他人に損害を及ぼした場合、オーナーや管理業務をおこなう管理会社は賠償責任を問われることがあります。
具体的には、どのようなケースが該当するのでしょうか。
ここでは、その法的根拠になっている 民法717条の「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」について解説します。

賃貸物件オーナーに求められる工作物責任とは？

民法717条では、土地の工作物等の占有者（管理会社）および所有者（オーナー）の責任を次のように定めています。
「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。
ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。」
「工作物の設置」とは賃貸物件の建築行為をいい、「工作物の保存」とは賃貸物件の維持管理をいいます。
賃貸物件において事故が起きた場合、建築行為あるいは維持管理のどちらに原因があるかによって、工作物責任を定めているのです。
また、建物自体に瑕疵があり「それに気づかなかった」ようなケースでも、所有者は工作物責任を問われる場合があるので注意が必要です。
たとえば「手抜き工事によって設置された外階段が崩落してケガ人が出た」場合、責任を負うべきは工事をした業者であり、所有者には過失がないと思われますが、工作物責任においては、所有者に損害賠償責任が認められることになります。

オーナーが知らない瑕疵でも工作物責任を問われる？

「瑕疵」とは本来備えるべき性能などが欠けていることを意味し、工作物責任においては以下の点に注意が必要です。

自然災害に対する建物の瑕疵
自然災害は人為的なものではないため、所有者に損害賠償責任は認められないことが原則とされています。
しかし、「ある程度の強風では飛ぶはずのない屋根瓦が飛んでケガ人が出た」「建物の壁に設置された看板が外れて落下し、周辺の車を破損した」などの場合、工作物の適切な維持管理を怠ったとして、損害賠償請求をされることがあります。

建物の構造や設備の瑕疵
建物は建築基準法などの法令によって さまざまな規制をされており、構造や防火などの面で高い安全性を維持することが求められています。
しかし、途中で増改築を行った場合、以下のような構造上の瑕疵が発生することがあります。

●完了検査後に敷地の一部を売却し、敷地内通路が確保されていない
●建築確認申請不要の範囲で増築したが、消防設備設置が必要な基準を超えた

火災が発生した際、このようなことが原因で犠牲者が出た場合、「耐火建築物ではない違反建築物だった」と認定されると、所有者の工作物責任を問われる可能性があります。

まとめ

賃貸物件のオーナーが負うべき工作物責任について解説しました。
工作物には住宅建物本体だけでなく、門塀や物置、車庫などの付属する建築物も含まれます。
新規物件を取得する場合や、所有している物件に何らかの変更を加えようとする際には十分注意を払い、責任を問われることのないようにしましょう。
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