不動産投資や不動産賃貸は不動産を所有していることにより、労働とは別に家賃収入が発生するため、新たな収入源と考える方は多いと思います。
しかし、契約をする以上さまざまなトラブルに遭遇する可能性は否めません。
起こりうるトラブルのひとつとして考えらえるのが、不動産の無断転貸問題となります。
無断転貸とはどういったものなのか？もし、無断転貸が発覚した場合はどのように対応するべきなのか？についてお話します。
無断転貸とは？無断転貸で発生するリスクとは？
無断転貸とはなにか？
転貸とは、自身が借り受けた何らかのものを、別の第三者に貸してしまう、いわゆる又貸しのことになります。
転貸行為そのものに違反性はないのですが、貸主に無断で行った場合は違反行為となる可能性があるので注意が必要です。
無断転貸で発生するリスクとは？
無断転貸であっても家賃がきちんと支払われていれば問題はないと考えがちですが、必ずしもそうとは言い切れません。
正規の契約を結ぶのではなく、無断転貸を選ぶということはそれなりの理由があると考えるべきだからです。
たとえば、不法滞在の外国人、反社会勢力に属している等の理由により契約を結ぶことが難しい方たちの利用が考えられます。
こういった方たちが住んでいると場合によっては、建物内の風紀が乱れる、ご近所トラブルが発生しやすくなるといった問題点が挙げられます。
無断転貸が発覚した場合の対応とは？契約解除の際の注意点とは？
無断転貸が発覚した場合の対応とは？
無断転貸は民法612条で禁止されており、違反をした場合は法律違反を理由に契約解除が可能です。
法律によって定められているので、仮に契約書に無断転貸を禁止する条項が記載されていない場合でも、法律違反を理由として契約の解除が可能です。
契約解除の際の注意点とは？
無断転貸が発覚した場合、民法612条を理由に退去を求められますが、どんな場合であっても契約が解除できるわけではありません。
賃貸借契約とは、そもそも当事者間の信頼関係を土台として成り立っている継続的な契約とされているからです。
そのため、当事者間の信頼関係が損なわれたと認められた時点で初めて契約の解除を認める「信頼関係破壊の法理」という判例理論があります。
賃貸人の背信行為と認めるに足らない事情があるとされた場合は、契約の解除をおこなうことは難しくなります。
●父親が契約者だったが、死別してしまい残された家族が契約を引き継ぎたい場合
●借主から事前・事後に転貸や譲渡の許可を求められ応じた場合
また、例外的な場合として、無断転貸を知りつつも黙認していると貸主からの黙示の承諾があったとみなされます。
まとめ
無断転貸とは、いわゆる又貸しのことです。
無断転貸は正規の契約を結ぶことが難しい方たちが利用することが多く、いろいろなリスクを招く危険性があります。
民法612条で無断転貸は禁止とされており、おこなった場合は法律違反となり契約解除の対象となります。
契約解除をおこなう際には当事者間の信頼関係が損なわれたということを証明する必要があります。
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