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造作買取請求権は事業用物件でも行使できる?できないケースや特約もご紹介

不動産の豆知識【賃貸】

造作買取請求権は事業用物件でも行使できる?できないケースや特約もご紹介

事業用物件の賃貸を検討するにあたって注意していただきたいことのひとつに「造作買取請求権」があります。
借地借家法で定められた借主の正当な権利ですが、事業用物件への行使の可否についてはまだまだ知られていないことも多いです。
今回は「造作買取請求権」とは何か、行使できないケースや特約についてご紹介します。

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事業用物件でも行使できる?「造作買取請求権」とは

「造作買取請求権」とは、借主が退去時に、建物に加えた造作を貸主に買取請求できる権利です。
居住用・事業用に関係なくすべての賃貸物件に適用されるため、オフィスや事務所などでも請求できます。
借地借家法第33条では、建物の貸主の同意を得て建物に付加した造作がある場合には、建物の借主はその造作を時価で買い取ることを請求できると定めています。
請求ができる条件は「対象が造作である」「その造作が貸主の同意を得て付加したもの」「賃貸借が終了する」の3つが必要です。

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事業用物件などで「造作買取請求権」が行使できないケース

事業用物件・居住用物件ともに「造作買取請求権」を使えないケースもあります。
まずは、その造作を建物から取り外しても価値が減少しない場合です。
具体的には、テーブル・椅子・家具などが該当します。
簡単に移動可能で移動先でも同じように使えるものは、建物に加えられた造作とはいえず、請求対象になりません。
次に、建物と切り離して考えるのが難しいものも、造作買取請求権を使えないので気を付けましょう。
たとえば、建物内の壁の内部に充填した断熱材は建物の一部とみなされるので、借主の所有物とはいえません。
買取請求ができる造作は、貸主の同意を得て設置したものであることが前提です。
貸主が認めていない造作は買取請求の対象外となります。

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事業用物件の契約で注意したい「造作買取請求権」の特約とは?

賃貸借契約のなかに「貸借人は造作買取請求権を放棄する」旨の特約が設けられているケースもあります。
この場合は、いくら造作に該当するものであっても、造作買取請求権を請求できません。
ただし、旧借地法では造作買取請求権の規定は強行規定とされていて、売主・買主の間でこれと違う契約をしていても無効とみなされていました。
したがって、平成4年8月1日以前に結んだ借家契約では、請求権放棄の特約を設けていても無効とされるので注意が必要です。
平成4年8月1日に施行された借地借家法では、造作買取請求権は任意規定であり、特約は有効となっているので請求できます。

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まとめ

事業用物件を賃貸している方にとって、造作買取請求権の行使ができるかできないかは重要なポイントです。
要件を満たしていれば、事業用物件でも使えますが、特約があった場合は使えません。
賃貸借契約を結ぶ際には、造作買取請求権の放棄に関する特約が記載されているか、よく確認をしておきましょう。
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