不動産の売却や賃貸管理をおこなうには減価償却が必要であり、居住用の物件と事業用の物件でも計算方法が異なります。
しかし、その具体的な計算方法や違いについて把握している方は少ないのではないでしょうか。
そこで今回は、事業用不動産の購入をご検討中の方に向けて、減価償却とは何か、事業用と居住用での減価償却の違いについてご紹介します。
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そもそも減価償却とは何か？
不動産における減価償却とは、建物の価値を税法上、毎年減少させる処理を指します。
土地の価値は経年変化がない一方、建物は経年劣化があるため、この処理が必要です。
ただし、建物の価値は会計上のものであり、実際の劣化度とは異なります。
また、土地には経年劣化がないため、減価償却は建物に対してのみ適用され、土地には適用されません。
減価償却の計算方法には、定額法と定率法の2つがあり、それぞれ異なる計算方法を採用しています。
定額法は、毎期同じ金額の減価償却費を計上し、建物の価値を減少させていきます。
一方、定率法は初めに減価償却累計額を差し引き、残りの未償却残高に一定の償却率を適用して減価償却費を計算します。
具体的な計算式は、定額法の場合は「固定資産の取得価額 × 定額法の償却率」であり、定率法の場合は「固定資産の未償却残高 × 定率法の償却率」です。
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事業用と居住用不動産における減価償却の違いとは？
不動産を売却する際、譲渡所得が発生するかどうかの確認が必要であり、その際に減価償却が関わってきます。
アパートやマンションなどの賃貸物件や個人が所有する倉庫や店舗などの事業用建物は、事業用不動産として扱われ、居住用不動産とは異なる取り扱いとなります。
事業用不動産の減価償却の計算方法は、取得年月によって異なり、これはルールの改正が度々おこなわれているためです。
一方、居住用不動産の計算方法は単一で、月単位ではなく年単位で計算されます。
また、事業用不動産と居住用不動産では耐用年数にも差異があり、居住用不動産の耐用年数は事業用の1.5倍に相当します。
これは、自宅の売却において、償却率を下げて譲渡所得を低く計上し、税金を最小限に抑える配慮がされているためです。
さらに、事業用不動産では減価償却費用を計上でき、売却時には全額が戻ってきます。
一方、居住用不動産においては費用計上ができないのは、費用の概念が存在しないからです。
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まとめ
減価償却とは、建物の価値を減額させていくことであり、土地に対してはおこないません。
定額法と定率法の2種類があり、それぞれ計算方法が異なります。
また、事業用不動産と居住用の減価償却では、取得年月・耐用年数・費用計上の3点における違いがあります。
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エクストホーム メディア編集部
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