不動産売却と「税金」は切り離せません。
税金の知識を得ておくことは難しいことばかりではなく、売却前から役立ち、お得になることもありますよ。
今回は、不動産売却での「税金」にフォーカスし、種類や計算の仕方、ぜひ知っておきたい各種の特例もご紹介します。
不動産売却の税金の種類は？発生のタイミングも確認
不動産売却にかかる税金を発生する順番に並べると、売買契約時の「印紙税」引き渡し時の「登録免許税」。
さらに売った翌年の確定申告で「所得税」と「復興特別所得税」翌年度に「住民税」があります。
これら3つの種類は売却益が生じると支払います。
なお「譲渡所得税」とよく耳にしますが、これは所得税と復興特別所得税、住民税をあわせた呼び名です。
不動産売却の税金を計算してみよう「譲渡所得税」
ここでは、次の条件で試算します。
木造戸建てを3,000万円で取得。
7,000万円で、所有期間4年で売却し、譲渡費用が100万円の場合。
まずは「取得にかかった費用×0.9×償却率×経過年数」の式で、減価償却費を出します。
マイホームの場合、償却率は木造なら0.031、軽量鉄骨なら0.025、鉄筋コンクリートは0.015です。
試算では、3,000万円×0.9×償却率0.031×経過年数4年＝334.8万円です。
次に購入費用から減価償却費を引きます。
3,000万円－334.8万円＝取得費2,665.2万円
ここから譲渡所得を「売却価格－（取得費用＋譲渡費用）」の式で算出。
7,000万円－（取得費2,665.2万円＋100万円）＝譲渡所得4,234.8万円
さらに3,000万円特別控除を適用して課税譲渡所得を出します。
4,234.8万円－控除3,000万円＝課税譲渡所得1,234.8万円
最後に不動産売却した、物件の所有期間に応じた税率を掛けて「譲渡所得税」を計算します。
所有期間が5年以下なら税率39.63%、5年超なら20.315%です。
試算では、課税譲渡所得1,234.8万円×39.63%で譲渡所得税は489.35円ほどとなります。
不動産売却でかかる税金に利用できる控除特例
不動産売却では多数の特例が用意されています。
マイホームを手放して売却益がでたら、「3,000万円の特別控除」のほか、10年以上の所有不動産なら「（所有期間10年以上の）軽減税率」も利用できて税金の負担が軽くなります。
10年以上の所有マイホームなら、売却益の課税を繰り延べできる「買換え特例」もありますよ。
こちらも一定の条件を満たす必要があり、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例とは併用できません。
