2026年からの住宅ローン控除に注意！省エネ基準を満たさない家は0円？損しないための最低ラインとは

1．2026年からの住宅ローン控除、まず何に注意すべきか

住宅ローン控除は、住宅ローンを使ってマイホームを取得した方の税負担を軽くする制度ですが、最近は「家を買えば自然に使える制度」とは言いにくくなっています。とくに新築住宅については、どの程度の省エネ性能を満たしているかが、制度を使えるかどうかの分かれ目になってきました。

国土交通省は、2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅について、原則として省エネ基準に適合しないと住宅ローン減税の対象外になると案内しています。これは2026年に入居を検討している方にも深く関わる前提です。今から住宅会社や工務店と打ち合わせを進めるなら、「省エネ基準を満たしているか」は確認事項のひとつではなく、最初から前提条件として見ておくべき内容といえます。

また、2026年度税制改正では住宅ローン減税の適用期限が延長された一方で、省エネ性能の高い既存住宅をより後押しする内容も盛り込まれています。さらに2028年以降の建築確認分では、省エネ基準適合住宅でも対象外になるラインが設けられるなど、制度全体が「性能の高い住宅を優遇する方向」に動いています。いま家づくりを考えている方ほど、省エネ基準適合住宅を最低ラインとして押さえておいたほうが、後から制度変更に振り回されにくいと思います。

2．結論｜省エネ基準を外すと住宅ローン控除が厳しくなる

先に結論をはっきり書くと、今から新築住宅を計画するなら、省エネ基準適合住宅であることは最低限外したくない条件です。国の制度がすでに「省エネ基準を満たさない新築住宅は住宅ローン控除を受けにくい」方向に動いているからです。

「2026年から住宅ローン控除が急に変わる」とだけ聞くと、少し先の話のように感じるかもしれません。ただ実務的には、2024年以降に建築確認を受けた新築住宅について、省エネ基準を満たさないと住宅ローン減税の対象外という考え方がすでに前提になっています。2026年入居を予定している方が省エネ性能を軽く見るのは、かなりリスクがあります。

ひとつ大切なことをお伝えすると、「省エネ基準適合住宅」は特別に高性能な家を指す言葉ではなく、これからの家づくりで最低限クリアしておきたい基準です。これを外して総額を抑えようとしても、住宅ローン控除を受けられない、あるいは将来売却するときに不利になる可能性があります。目先の建築費だけで判断すると、かえってトータルで損をしやすい部分です。

3．ZEH水準・省エネ基準適合住宅・認定住宅の違い

省エネ性能の話になると、「ZEH」「省エネ基準」「認定住宅」と言葉がたくさん出てきて、ここで整理が追いつかなくなる方も多いです。大まかにいうと、省エネ基準適合住宅は「まず満たしておきたい基本ライン」、ZEH水準省エネ住宅は「その一段上の性能ライン」と覚えておくと分かりやすいと思います。さらに認定住宅は、そうした省エネ性能に加えて、長く安心して住めるための耐震性や維持管理のしやすさなども含めて評価された住宅、と考えるとイメージしやすいです。

国税庁の案内では、ZEH水準省エネ住宅は断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上、省エネ基準適合住宅は断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上と整理されています。専門用語を並べると難しく見えますが、要は、ZEH水準のほうが断熱性や省エネ性能が高く、住み心地や光熱費の面でも有利になりやすい住宅です。

では、実際に住宅ローン控除の借入限度額がどのように分かれているのかを、新築と中古に分けて見ていきます。制度は細かく見えるものの、表にすると「どの性能の住宅を選ぶかで、どこに差が出るのか」がつかみやすくなります。

新築住宅の場合

※借入限度額とは、住宅ローン控除の計算対象にできるローン残高の上限のことです。実際の借入額がこれを超えていても、控除計算では区分ごとの上限額までが対象になります。
※認定住宅等の新築等とは、認定住宅の新築・未入居物件や、買取再販認定住宅等の取得を指します。
※新築の省エネ基準適合住宅は、2028年以降に建築確認を受けるものは原則対象外です。ただし、2027年12月31日までに建築確認を受けたもの等は対象となり、その場合の借入限度額は2,000万円、控除期間は10年です。

表の中の「認定住宅」は、長期優良住宅や低炭素住宅など、国の基準に沿って認定を受けた住宅を指します。省エネ基準適合住宅やZEH水準省エネ住宅より、さらに制度上の評価が高い住宅として扱われるため、借入限度額も大きく設定されています。物件資料に「長期優良住宅」や「低炭素住宅」と書かれている場合は、この認定住宅に当たるかを確認しておくと、資金計画の見通しが立てやすくなります。

なお、2026年以降入居分の新築住宅では、借入限度額にかなりはっきり差が出ます。一般世帯では、認定住宅が4,500万円、ZEH水準省エネ住宅が3,500万円、省エネ基準適合住宅が2,000万円です。さらに、子育て世帯・若者夫婦世帯では、認定住宅が5,000万円、ZEH水準省エネ住宅が4,500万円、省エネ基準適合住宅が3,000万円へ上乗せされます。自分たちがこの上乗せ対象に当たるかどうかで資金計画の見え方も変わるため、制度の確認は早めにしておきたいところです。

あわせて、中古住宅では次のような区分で住宅ローン控除の上限が整理されています。新築より借入限度額や控除期間が異なるため、中古住宅を検討している方は「新築と同じ感覚」で見ないことが大切です。

中古住宅の場合

※中古住宅で省エネ性能による区分や、子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ措置を使うには、所定の証明書類が必要です。物件によっては、住宅省エネルギー性能証明書や建設住宅性能評価書などの確認が必要になります。

中古住宅を検討する場合は、「その物件がどの性能区分に当てはまるか」だけでなく、「その性能を証明できる書類がそろうか」まで確認しておくことが大切です。2026年以降は、省エネ性能の高い中古住宅について、借入限度額の上乗せや控除期間13年の優遇が設けられています。一方で、証明書類が用意できなければ、想定していた区分で住宅ローン控除を使えない可能性もあります。現場では、口頭で「省エネ仕様です」と説明されていても、控除申告で必要な書類の準備が後回しになっているケースがあります。購入前の段階で、不動産会社や売主側に証明書類の有無を確認しておくと、入居後に慌てるリスクを抑えやすくなります。

このように、新築でも中古でも住宅の性能によって借入限度額や扱いが変わります。とくに新築では、省エネ基準適合住宅を外すと住宅ローン控除を前提に資金計画を立てにくくなるため、今から計画するなら最低限ここは外したくないラインです。

一方で、新築ではZEH水準省エネ住宅と省エネ基準適合住宅で借入限度額に明確な差があり、さらに認定住宅はその上の枠として整理されています。数字だけでなく、今後の制度見直しや、住み始めてからの光熱費、将来売却時の印象まで含めて考えると、できればZEH水準、条件が合えば認定住宅まで視野に入れておいたほうが安心しやすいというのが、実務を通じた率直な感覚です。

今から家を建てるなら、まずは省エネ基準適合住宅を外さないこと。そのうえで、予算や間取りとのバランスが取れるなら、ZEH水準まで検討してみること。さらに長く安心して住める性能や制度上のメリットまで重視したい場合は、認定住宅まで含めて比較してみること。この順番で考えるのが現実的だと思います。

4．中古住宅で見落としやすいポイント

中古住宅の場合は、新築とは少し見方が変わります。重要なのは、「その家が省エネ性能を持っているか」だけでなく、「その性能を住宅ローン控除の手続で証明できるか」という点です。2026年以降は、省エネ性能の高い既存住宅について借入限度額の引上げや控除期間13年への拡充が整理されており、制度面でのメリットは以前より大きくなっています。一方で、必要書類がそろわなければ、想定していた区分で住宅ローン控除を受けにくくなることがあります。

国税庁は、中古住宅が認定住宅等、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅に当たる場合、それぞれ所定の書類を求めています。たとえば、ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅では、住宅省エネルギー性能証明書や建設住宅性能評価書の写しなどが必要です。認定住宅等では、長期優良住宅や低炭素住宅であることを示す認定通知書や住宅用家屋証明書など、区分に応じた書類確認が必要になります。

ここで注意したいのは、売主や仲介会社から「省エネ仕様です」「長期優良住宅です」と説明を受けても、そのまま住宅ローン控除の判断に使えるとは限らないことです。中古住宅は価格や立地が魅力で選ばれやすい分、証明書や評価書の段取りが後回しになりやすく、気づいたときには契約がかなり進んでいた、ということも起きやすいです。実際のお客様も、物件価格やリフォーム費用は見ていても、税制の証明書類まで最初から確認しているケースは多くありません。

また、既存住宅を購入して増改築するケースでも、どの制度を使うのかによって必要な工事内容や確認書類が変わることがあります。乙訓エリアや京都市内で中古住宅を検討する方は、間取りや築年数だけでなく、「その物件がどの性能区分に当たるのか」「住宅ローン控除に必要な書類を売主側や仲介会社が用意できるのか」まで、契約前に確認しておくことをおすすめします。購入後に慌てないためには、価格と立地の比較だけでなく、書類面まで含めて早めに整理しておくことが大切です。

5．京都での家づくりでは省エネ性能がより重要になる理由

京都で家づくりを考えるとき、省エネ性能は税制だけの話では終わりません。京都は夏の蒸し暑さが厳しく、冬は底冷えが続く地域です。断熱性が弱い家は、冷暖房の効きにくさが住み心地にそのまま出てきますし、光熱費もじわじわ積み重なります。

とくに長岡京市・向日市周辺は、京都市内や大阪方面へのアクセスのよさから住宅取得を検討する方が多く、予算も比較的調整しやすいエリアとして選ばれやすいです。そのぶん、「どこで仕様を落とすか」と悩む方も少なくありませんが、省エネ性能を削りすぎると、後から光熱費・税制・将来の売りやすさに影響が出てくることが多いです。

地元の不動産会社として正直にお伝えすると、京都での家づくりは「価格」「立地」「性能」を切り離して考えないほうがいいと思っています。住宅ローン控除の視点だけでなく、住み始めてからの毎月の暮らしまで含めると、省エネ基準適合住宅を最低ライン、できればZEH水準を意識する、というのはかなり自然な結論になります。

6．まとめ｜今から計画するなら省エネ基準適合住宅は最低ライン

2026年の家づくりや住宅購入で、住宅ローン控除を前提に資金計画を立てるなら、省エネ性能は切り離せない話題です。新築住宅では、省エネ基準を満たさないと住宅ローン減税の対象外になりやすい流れがすでに明確になっており、今後も性能の高い住宅を優遇する方向は続いていくと見ておいたほうが安心です。

今から計画するなら、省エネ基準適合住宅は「あればよい条件」ではなく、最低限外したくない条件として考えてください。そのうえで、予算や間取りとのバランスが取れるならZEH水準まで視野に入れることで、減税だけでなく光熱費や将来の売りやすさも見通しやすくなります。

エクストホームでは、長岡京市・向日市を中心に、物件選びだけでなく制度面や将来の資産性まで含めて、「後悔しにくい選び方」を一緒に考えることを大切にしています。省エネ基準適合住宅かどうか、住宅ローン控除 2026でどこを確認すればいいか分からないときは、早めに整理しておくと選択肢が広がります。立地と価格だけで決めず、住宅性能まで含めて一緒に確認していきましょう。