マイホームの予算の決め方｜住宅ローンの安全ラインと資金計画の立て方

総予算は「借入額＋自己資金＋諸費用」で考える

マイホームの予算を考える際は、「家の価格＝借入額」ではなく、自己資金と諸費用を含めた総予算で考えることが重要です。
登記費用・火災保険・仲介手数料・引っ越し費用・外構工事・家具家電などを合計すると、一般的に物件価格の6〜10％が必要になります。
たとえば3,500万円の新築を購入する場合、少なくとも250〜350万円ほどの諸費用を見込むと安心です。
頭金を1〜2割入れると月々の返済が安定し、金利条件も優遇される場合が多く、返済総額の削減にもつながります。
また、購入後にリフォームや太陽光設備を検討している場合は、その費用もあらかじめ織り込んでおくのが賢明です。
ポイント：予算表は「本体価格／諸費用／家具家電／外構／各種税」を分けて管理し、後から追加が出ないように見積書の項目を紐づけておくとブレが小さくなります。

住宅ローンの「借りられる額」と「返せる額」は別

金融機関が示す「借入可能額」は、年収に対してどれだけの返済が理論上できるかを示すものです。
しかし、これは家計の実態を踏まえていない“理論値”であり、実際に家計に負担をかけずに返せる金額とは違います。
一般的に安全とされる目安は、年収の25％以内の年間返済負担率（返済比率）。
たとえば年収500万円なら、年間返済額125万円（月約10万円）までが安心ラインです。
この金額内にボーナス返済を含めて計算し、教育費・車のローン・生活費・貯蓄を圧迫しないバランスを取ることが大切です。
また、将来の昇給や共働き収入をあてにせず、「片働きでも返済が続けられる」水準で組むことが安定した資金計画につながります。
コツ：固定費（通信・保険・サブスク）の見直し→毎月返済の可処分枠を先につくり、その枠内にローン返済を収める発想が安全です。

金利タイプ別の特徴と向き不向き

住宅ローンの金利は「固定」「変動」「ミックス（組み合わせ）」の3種類に分かれます。
それぞれの特徴を理解し、リスク許容度やライフプランに応じて選択することが重要です。

たとえば金利上昇への不安が強い方は固定、将来的な収入増や短期売却を想定している方は変動を選ぶなど、家庭の状況で最適解は異なります。
金利差だけで判断せず、総支払額・リスク分散・安心感の3点で比較検討しましょう。

生活費や将来支出を考慮する

住宅ローン返済は30〜35年と長期間にわたります。
その間、子どもの進学、車の買い替え、老後資金など、多様な支出が発生します。
返済額を設定する際は、「今払える額」ではなく「将来も無理なく払える額」を基準にすることが重要です。
特に教育費は中学〜大学で一気に増加し、世帯によっては月10〜15万円が数年間続くケースもあります。
固定資産税やメンテナンス費（屋根・外壁・給湯器など）も忘れがちな出費。年間10〜15万円を積立てておくと安心です。
ライフプラン表を作成し、各年代の収支を可視化しておくと、どの金利タイプや返済年数が適しているかも判断しやすくなります。
例：共働き世帯で一時的に片働き期間が発生しても耐えられるよう、返済比率を当初20％前後に抑える等の工夫が有効です。

地域別の価格相場も踏まえて計画する

長岡京市・向日市・大山崎町周辺では、駅徒歩10分圏内の新築戸建は3,800〜5,000万円台が中心で、土地の坪単価は約60〜90万円。
一方、築浅中古や再生住宅を選ぶと、同エリアでも3,000万円前後から購入可能です。
このように、エリアと築年数の組み合わせで予算を最適化するのも有効な方法です。
通勤・通学・買い物の利便性を重視するなら長岡京駅・東向日駅周辺、静かで落ち着いた環境を求めるなら大山崎町エリアなど、条件によって価格と生活満足度のバランスは変わります。
また、同じエリアでも土地形状・接道条件・高低差・周辺計画（道路拡幅や開発予定）で価格が変わるため、現地確認は必須。
エクストホームでは、希望条件と予算をもとに、複数エリアを比較しながら最適な物件選びをサポートしています。

ストレステスト（＋1〜2％）で耐性を確認

「今の金利では払える」だけでなく、金利が＋1〜2％上がっても家計が回るかを確認しましょう。これをストレステストと言います。
例として、借入4,000万円・35年返済の場合、金利1.0％→2.0％→3.0％と上がるごとに毎月返済は段階的に増えます。
増加分に耐えつつ、教育費・修繕積立・旅行などの「暮らしの質」を維持できるかがポイント。
加えて、繰上返済のルール（年1回・○万円）や、ボーナス臨時返済の上限をあらかじめ決めておくと、金利上昇局面でも精神的に安定します。
ワンポイント：金利が安い時期は住宅性能（断熱・耐震）に投資し、将来の光熱費・保険料・メンテコストを下げる発想も有効です。

まとめ：家計に無理のない資金計画を

マイホームの予算を決めるうえで大切なのは、「いくら借りられるか」よりも「無理なく返せるか」です。
住宅ローンは30年以上にわたる長期の支払いになるため、金利変動やライフプランの変化も見据えて計画することが欠かせません。
借入額の目安を知り、自己資金・諸費用・将来の支出をすべて含めた上で、家計全体が安定するラインを見極めることが安心の第一歩です。
エクストホームでは、長岡京市・向日市・大山崎町を中心に、資金計画からエリア選定まで一貫してサポートしています。
「どれくらいの家なら買えるのか」「予算内で希望のエリアはどこか」など、少しでも迷われた際は、ぜひお気軽にご相談ください。