賃貸経営のための予備知識！オーナーの主な仕事内容とは？
賃貸物件のオーナーの主な仕事内容には大きく分けて「募集」「契約」「管理」の3つがあります。
内容によっては自分でおこなうもの、委託するものがあり、効率よく賃貸経営をするためには的確に分けておこなうことが必要ですので、事前に知識を付けておくことが重要です。
今回こちらでは、賃貸物件のオーナーの主な仕事内容について解説していきます。
賃貸物件オーナーの主な仕事内容①募集業務
空室が続くと経営の圧迫にもつながるため、「いかに空室をなくすか」といった空室対策が募集業務の課題になります。
安定した賃貸経営のためには、退去後の短い期間に次の入居者を獲得し、稼働率を上げることを優先して考えましょう。
一般的に、入居者の募集は賃貸仲介会社に依頼します。
募集業務を任せる仲介会社に営業をかけて、優先的に入居希望者を紹介してもらえるような関係性を構築しつつ、入居申し込みにつながるようにオーナーは退去後の原状回復やリフォームをおこなうなど、アピール力のある住環境を整えて魅力ある物件にしましょう。
また、家賃も相場とかけ離れない範囲で希望額設定を心がけるようにしましょう。
賃貸物件オーナーの主な仕事内容②契約業務
入居者が決まったら、オーナー（貸主）は借主となる入居者と賃貸借契約を結びます。
賃貸借契約書に記載するべきことを解説します。
●契約期間と更新
建物賃貸借契約の場合、契約期間を1年未満とした場合は「期間の定めのない契約」とみなされます。
●賃料や管理費と支払方法、支払期日
経済情勢や周辺の家賃相場などの急激な変化の際は、貸主と借主双方が家賃の改定を請求することが認められています。
●敷金
退去時の原状回復費用の清算をめぐって、トラブルになりやすいのが敷金です。
敷金については、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が公開されているので確認しておきましょう。
●禁止事項
賃貸借契約書においては、無断での「賃貸借の譲渡や転貸」や「増改築」以外にも、近隣同士のトラブル防止のためペットの飼育などが禁止事項として含まれる場合があります。
●契約解除
契約違反や長期間の家賃滞納があった場合など、貸主から契約解除できる条件を定めておくことが必要です。
借地借家法にも、家賃滞納や契約違反など信頼関係を毀損するような事実がある場合は「正当な事由に該当する」として、契約解除が認められる可能性があります。
●特約事項
上記以外に定めておくべき事項です。
ただし、「建物の賃借人に不利なものは無効とする」とされており、法令の規定に抵触する場合は無効となる場合があります。
賃貸物件オーナーの主な仕事内容③管理業務
入居後の管理は「入居者管理」と「物件管理」の2種類があります。
入居者管理
仲介会社が窓口になって対応するのが一般的です。
●家賃回収
●クレーム対応
●契約更新業務
建物管理
委託による業務も含みます。
●定期点検およびメンテナンス（消防点検など）
●補修工事やリフォームの発注
●長期修繕計画の作成（修繕積立金の算出など）
まとめ
賃貸物件のオーナーにはさまざまな業務があり、決して楽な仕事ではありません。
ただし、管理会社や仲介会社に委託できる部分も多いので、自ら請け負う業務と委託する業務のバランスを考え、効率的な賃貸経営をおこないましょう。
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