【2026年後半版】住宅ローンは変動・固定どっち？金利上昇時代の選び方を不動産会社が解説

1．変動・全期間固定・固定期間選択型の違い

住宅ローンの金利タイプは、大きく「変動金利」「全期間固定金利」「固定期間選択型」の3つです。まず知っておきたいのは、変動金利と固定金利は同じ仕組みで動いているわけではないということです。

そのため、日本銀行が短期金利を引き上げたからといって、変動金利と固定金利が同じ時期に同じ幅だけ上がるわけではありません。

2．2026年後半の住宅ローン金利｜今何が起きている？

日本銀行は短期金利の誘導目標を1.25％程度へ

日本銀行は2026年9月18日、無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.25％程度で推移するよう促す方針へ変更しました。以前の超低金利期と比べると、住宅ローンでも金利上昇を意識した資金計画が必要になっています。

出典：日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）

9月の利上げを受け、基準金利を見直す銀行も

住宅ローンの変動金利へ反映される時期は、金融機関や契約内容によって異なります。例えば三菱UFJ銀行は、2026年9月18日の短期プライムレート引上げに伴い、2026年12月1日から住宅ローン変動金利の基準金利を見直すと発表しています。

既に借りている方については、変動金利の種類などによって新しい金利が適用される時期も異なります。住宅購入時には現在の金利だけで判断せず、金利が少し上がった場合の返済額もあわせて確認しておくと、無理のない予算を考えやすくなります。

出典：三菱UFJ銀行「住宅ローン 変動金利の基準金利見直しについて」

実際に借りた人では75.0％が変動型

住宅金融支援機構の2026年1月調査では、実際に住宅ローンを利用した1,237人のうち、変動型が75.0％、固定期間選択型が14.9％、全期間固定型が10.1％でした。

一方、今後5年以内に住宅ローンを利用して住宅取得を計画している1,500人では、希望する金利タイプが変動型37.0％、固定期間選択型32.1％、全期間固定型30.9％となっています。

この数字から分かるのは、実際の住宅ローン利用では変動型の割合が高い一方、これから利用する人の希望は変動・固定期間選択・全期間固定に分かれているということです。

返済額の増え方に不安がある人も52.0％

同じ調査では、実際の住宅ローン利用者の52.0％が、将来金利が上昇した場合に返済額がどれくらい増えるかについて、「理解しているか少し不安」「よく理解していない」「全く理解していない」と回答しています。

変動金利を選ぶこと自体が問題なのではありません。金利が上がった場合に、自分たちの家計がどの程度まで対応できるのかを借入前に確認しておくことが重要です。

出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査結果（2026年1月調査）」

3．変動金利で知っておきたい5年ルール・125％ルール

変動金利の商品によっては、金利が上がっても毎月返済額がすぐには増えない仕組みがあります。代表的なのが「5年ルール」と「125％ルール」です。

• 5年ルール：金利が変わっても一定期間は毎月返済額を変更しない仕組み
• 125％ルール：返済額を見直す際も、新しい返済額をそれまでの返済額の125％以内に抑える仕組み

例えば毎月返済額が10万円なら、125％ルールが適用される場合、次の返済額見直し時の上限は12万5,000円です。

ただし、返済額が抑えられていても金利上昇の影響そのものがなくなるわけではありません。利息の割合が増え、元金の減り方が遅くなる場合があります。

参考：三菱UFJ銀行「住宅ローンの5年ルール・125％ルールについて知りたい」

4．現在の変動金利と固定金利を比較

まず、記事作成時点の金利水準を参考に、4,000万円・35年の毎月返済額を比較してみます。

※借入額4,000万円・返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なし。それぞれの金利が全期間続くと仮定した単純比較です。団信・保証料・融資手数料などは含みません。【フラット35】は条件により当初一定期間の金利引下げが適用される場合があります。

この条件では、変動1.2％とフラット35・3.83％の差は月約5.6万円です。固定金利を選ぶ場合は、その返済差と引き換えに将来の金利変動を気にせず返済額を確定できるメリットがあります。

そのため、「固定は高いから損」「変動は安いから得」と単純に決めるのではなく、現在の返済額と将来の金利変動リスクのどちらをどの程度重視するかを考えることになります。

5．金利水準が変わると、返済額はどれくらい違う？

では、金利水準が現在より上がった場合、返済負担はどのくらい変わるのでしょうか。

ここでは将来の金利を予想するのではなく、「もしこの金利水準で4,000万円を借りたら、返済額はどのくらいになるか」を段階的に比較します。

※借入額4,000万円・返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なし。比較しやすくするため、それぞれの金利で当初から35年間借りた場合の返済額を計算しています。実際に変動金利が借入途中で上昇した場合は、その時点の残高・残存期間・5年ルール・125％ルールなどによって返済額が異なります。3.2％は将来予測ではなく、余裕を持って確認するための参考値です。

まずは0.5～1ポイント上がった場合を見る

例えば、試算上の金利が1.2％から2.2％へ1ポイント上がると、月々の返済額は約11.7万円から約13.7万円へ増えます。差は約2万円です。

この程度の返済増であれば生活費・教育費・貯蓄に余裕を残せるのか。それとも家計がかなり厳しくなるのか。まずはこのあたりから確認すると、無理のない借入額を考えやすくなります。

6．変動か固定か｜家計に合わせた考え方

ここまでの数字を使うと、変動金利と固定金利を「どちらが得か」ではなく、家計との相性で考えやすくなります。

住宅購入後に手元資金を残すことも重要です。必要な金額は家族構成や収入の安定性によって異なるため、「必ず生活費6か月分」などと一律に決める必要はありません。

ただし、収入減少、家電の買い替え、車の購入、戸建てであれば将来の修繕など、購入後にもまとまった支出が発生する可能性があります。住宅購入に自己資金を使い切らないようにしましょう。

7．金利タイプと同じくらい重要なのが「借入額」

住宅ローンでは「変動か固定か」に注目しがちですが、家計への影響が大きいのが「いくら借りるか」です。

例えば、4,500万円借りる場合と4,000万円に抑える場合を比較してみます。

※返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なし。各金利が借入期間を通じて続くと仮定した単純比較です。

4,500万円を1.2％で借りた場合は月約13.1万円。一方、借入額を4,000万円に抑え、金利が2.2％になった条件で計算すると月約13.7万円です。差は約5,400円です。

つまり今回の条件では、借入額を500万円抑えることで、1ポイントの金利差による返済増の大部分を吸収できることが分かります。

金利タイプを考えることはもちろん大切ですが、それと同時に購入価格や借入額そのものに無理がないかを確認することが、住宅ローン選びでは重要です。

8．長岡京市・向日市で住宅購入を考えている方へ

長岡京市・向日市・大山崎町などで住宅購入を検討する場合も、住宅ローン金利だけを見て「今買う」「待つ」を決める必要はありません。

京都府が2026年9月に公表した令和8年地価調査でも、長岡京市・向日市などでは住宅地の価格が前年から上昇している地点があります。

出典：京都府「京都府の地価について（地価公示・地価調査）」
※令和8年地価調査の価格時点は2026年7月1日です。地価調査は土地の公的な価格指標であり、中古住宅や新築戸建ての販売価格そのものではありません。

金利が下がるまで待っている間に希望エリアの物件価格が変わる可能性もあります。反対に、価格や金利が上がっているからといって、無理な予算で購入を急ぐ必要もありません。

大切なのは、今の物件価格と住宅ローン条件で、自分たちが無理なく返していけるかです。

エクストホームでは、長岡京市・向日市を中心に、中古戸建・新築戸建・マンション・土地の購入相談に対応しています。

「まだ買うと決めていない」「いくらまで借りてよいか分からない」「変動と固定の両方で試算したい」という段階でも大丈夫です。

物件を決める前に、自己資金や毎月返済額を含めて購入予算を整理しておくことで、気に入った物件が見つかったときにも無理な借入をしにくくなります。

9．よくある質問

まとめ｜金利を当てるより、無理なく返せる設計にする

住宅ローン選びで大切なのは、「変動と固定のどちらが将来得になるか」を正確に当てることではありません。

まず現在の変動金利で返済額を確認し、次に金利が0.5ポイント、1ポイント程度上がった場合でも生活費・教育費・貯蓄に余裕を残せるかを確認します。

そのうえで、現在の固定金利を選んだ場合の返済額も無理なく支払え、将来の返済額を確定させることを重視する方なら、固定金利も選択肢になります。

一方、金利が1ポイント程度上がっただけで家計の余裕がほとんどなくなるのであれば、変動か固定かを決める前に、借入額や購入予算に無理がないかを確認することが重要です。

住宅ローンで大切なのは、不安になって購入をやめることでも、低い金利だけを見て借入額を増やすことでもありません。

金利が少し動いても無理なく生活を続けられる予算で、自分たちに合った金利タイプを選ぶこと。これが住宅ローンを考えるうえでの基本です。

「自分たちならいくらまで借りて大丈夫？」「変動と固定の両方で試算してみたい」という方は、物件が決まる前の段階でもご相談いただけます。

エクストホームでは、物件価格・自己資金・毎月返済額・将来の支出まで含めて、無理のない住宅購入予算を一緒に整理します。