自分はいくらまで借りられる？住宅ローンの目安と考え方【モデルケース付き】

年収倍率の目安

住宅ローンの上限は、まず年収倍率（年収に対する借入額の倍率）で荒く把握できます。 一般的な目安は年収の5〜7倍。たとえば年収500万円なら2,500万〜3,500万円が“借りられる可能性のあるゾーン”です。 ただし、この倍率は他の借入（自動車ローン・カード分割など）や家族構成、勤務先・雇用形態、自己資金比率などで上下します。

金利水準も影響します。直近の市中金利イメージとしては、 変動型：概ね0.3〜0.6％前後／全期間固定：概ね1.2〜1.5％前後が一つの目安です（金融機関・属性により異なる）。 同じ“年収倍率5〜7倍”でも、金利が高ければ毎月返済は重くなります。ここでの倍率はあくまで入口の目印と捉え、 次章の返済負担率で“返せる額”を丁寧に確かめましょう。

返済負担率（返済比率）を知る

返済負担率（Debt-to-Income Ratio, DTI）は、年間返済額 ÷ 年収の割合です。 多くの金融機関は25〜35％以内を基準とし、属性や金利タイプで上限が変わります。 保守的に設計するなら25〜30％に抑えるのが無理のないラインです。

例：年収500万円・返済比率30％ ⇒ 年間150万円（＝月約12.5万円）が毎月返済の目安上限。 金利上昇や収入変動に備えて、返済比率を1〜2％低く見積もったシナリオも必ず試算しましょう。 また、審査では他の借入返済分も合算されます（車・教育・リボ等）。“住宅ローン以外の毎月返済”がある場合は、 事前に圧縮・完済してから審査に臨むと可動域が広がります。

将来支出の洗い出しは家計の安全装置です。代表例：

• 教育費（高校・大学の入学金・授業料・塾代）
• 車の買い替え・維持費、駐車場代
• リフォーム・メンテナンス費（屋根・外壁・給湯器・水回り）
• 保険料（生命・医療・火災・地震）と税金（固定資産税）
• 働き方の変化（育休・転職・自営化）や介護・医療など突発支出

モデルケース：年収500万円の場合

条件：年収500万円／金利1.3％（全期間固定の一例）／35年／元利均等／ボーナス併用なし。 返済比率30％なら月12.5万円が目安上限で、概算の借入可能額は約3,200〜3,500万円のレンジが一つの基準になります。 （属性・商品・審査方式で上下します）

頭金の効果：頭金300万円を入れて同じ“毎月12.5万円”に抑えると、借入額が縮み利息総額も減ります。 頭金ゼロでも購入自体は可能なケースが増えていますが、諸費用（物件価格の6〜8％目安）＋生活予備費まで枯渇すると 入居後のキャッシュが苦しくなります。“手元流動性”を残す配置が重要です。

ボーナス併用の注意点：ボーナス返済を組むと表面の月返済は軽く見えますが、 業績・雇用・働き方の変化リスクを受けやすくなります。将来の見通しに不安がある場合は、 原則は毎月均等返済で設計し、繰上返済で短縮・軽減する方がコントロールしやすいです。

金利タイプ比較（超要約）
・変動金利：初期返済が軽い。金利上昇リスクあり。定期的な見直しと家計のバッファ必須。
・全期間固定：返済額が一定で計画が立てやすい。初期金利はやや高め。
・固定期間選択：一定期間は固定、以降は変動等に切替。更新時の金利リスクに注意。

借りられる額と返せる額の違い

審査で“借りられる”と判断されても、家計に無理が出ない“返せる額”は別物です。 返済比率の違いは長期で大きな差を生みます。例えば同じ金利・期間でも、返済比率30％→25％に抑えるだけで、 月返済は約2万円前後軽くなるケースがあり、35年累計のキャッシュフローは数百万円規模で改善します。 安心度を優先するなら、家計に固定費が乗る時期（教育費ピークなど）を見据えて “25％台のゾーン”で設計するのがおすすめです。

また、繰上返済の戦略も“返せる額”を底上げします。 例：年1回10万円の繰上返済（期間短縮型）を淡々と実行するだけでも、総利息が圧縮され完済時期が前倒しになります。 ただし“貯蓄の全投入”は避け、生活防衛資金（目安：生活費6か月分）は常に確保しましょう。

税制面では、住宅ローン控除（年末残高の一定割合控除）の適用条件 （例：床面積40㎡以上・合計所得要件・適用期間など）を満たすと実質負担が軽くなります。 控除狙いで借入を過大化するのではなく、生活の安定を最優先に設計するのが鉄則です。

長岡京市・向日市エリアの相場感

地域相場の目安（傾向）は以下のとおりです。
・新築戸建：3,300万〜4,200万円前後（駅近・敷地形状・道路条件で変動）
・中古戸建：2,500万〜3,800万円程度（築年・リフォーム履歴で差）
・中古マンション（70㎡台）：2,600万〜3,200万円程度（駅距離・階数・築年数で差）

“借入目安”と“必要な自己資金（諸費用＋当面の家具家電・引越し費）”を合わせて、 総予算を逆算しましょう。物件選び×資金計画×将来支出をワンセットで検討できると、 「買えるけど苦しい」を避けやすくなります。地域密着のエクストホームでは、 最新の物件動向や融資条件を踏まえた個別シミュレーションをご用意できます。

まとめと次のステップ

住宅ローンは年収倍率（5〜7倍目安）で“入口”を掴み、返済負担率（25〜35％）で“無理のない上限”を決め、 将来支出まで織り込んで“返せる額”を確定させるのがコア手順。
金利タイプ・頭金・ボーナス併用の選択で返済パターンは大きく変わります。 少なくとも金利＋1％のストレステストと、返済比率−2％の安全側シナリオを試し、 複数の金融機関で事前審査を比較してください。
長岡京市・向日市での物件探しと資金計画づくりは、地域密着のエクストホームにお任せください。