オーナーチェンジ物件は売却しにくいと聞いたことがある方もいるでしょう。
実際に売却しにくいのは事実ですが、全く売れないわけではありません。
この記事ではオーナーチェンジ物件の売却しにくい理由と、それでも売却を成功させるための方法についてご紹介します。
オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由とは
オーナーチェンジ物件が売却しにくいと言われる理由は、大きく分けて3つあります。
1つ目は、買い手が一般の方ではなく投資家に限定されてしまうため、そもそもの買い手の母数が少ないことが挙げられます。
2つ目は、住宅ローンを利用して購入することができない点です。
住宅ローンは居住用の物件を購入するためのローンのため、収益を得るための物件購入には利用できません。
収益用不動産を購入する場合、、不動産投資ローンを利用するのが原則となります。
3つ目は、入居率が低い場合に家賃収入が見込めない点が挙げられます。
収益が見込めない物件を購入しようと思う方はいないでしょう。
オーナーチェンジ物件の売却価格とは
一般的な居住用の物件とは異なり、オーナーチェンジ物件の売却価格がどのくらいになるのか気になるでしょう。
オーナー物件の売却価格の調べ方は以下の3つです。
●直接還元法
●DCF法
●不動産会社による査定
直接還元法とは、その物件で得られる収益や利回りから売却価格を算出する方法です。
DCF法とは、今後得られる収益や売却価格を現在の価値にして算出する方法です。
不動産会社による査定は、不動産のプロである不動産会社に査定してもらう方法で、前述の直接還元法やDCF法が用いられます。
オーナーチェンジ物件の売却を成功させるポイントとは
オーナーチェンジ物件の売却が成功するかどうかは、物件が安定した収益が見込めるかどうかにかかっている場合が多いです。
そのために欠かせないのが入居者の存在です。
人気の物件であれば入居者も安定して存在し、家賃収入を得ることができます。
もし、オーナーチェンジ物件を売却するのであれば「空室改善」からおこないましょう。
たとえば更新期間が近づいている入居者の更新料を0円にすれば、更新料を理由に退去される可能性も低くなります。
家賃や敷金、礼金を見直して入居者を集める方法もあるでしょう。
ほかに、投資家以外の方に対しても「オーナーチェンジ物件のメリット」を伝えることで、購入に踏み切る買主が現れる場合もあります。
最大のメリットは家賃収入ですから、そこを強みに買い手にメリットを伝えていきましょう。
まとめ
オーナーチェンジ物件は、住宅ローン利用不可や投資家しか買い手がいないなど、マーケットの狭さから売却しにくいと言われています。
しかし、対策をきちんととることで売却成功へ導くことは可能です。
オーナーチェンジ物件の売却をお考えに方は、ぜひ弊社までご相談ください。
私たちエクストホームは京都府「長岡京市」・「向日市」・「大山崎町」・「京都市西京区」・「京都市南区久世」・「京都市伏見区羽束師、久我」のエリアを中心に物件を取り扱っております。
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