「按分」という言葉をご存じですか？
不動産売却において、売主と買主がともに損をしないためにも、知っておきたい知識のひとつです。
この記事では「按分の方法」や「注意点」などについてご紹介します。
これから不動産売却をしたいとお考えの方に、参考になる内容ですよ。
「按分」とは？不動産売却時に必要な理由を知る
按分（あんぶん）とは、簡単にいうと、不動産の価格について、土地と建物ごとにいくらであるかの内訳を明確にすることです。
内訳を決めておくことには、理由があります。
「消費税の計算」に関連するからです。
不動産売却をする方は、広告を目にする機会もあると思いますが、多くの場合、土地と建物をひとつにした売り出し価格が書かれています。
不動産売却時にも、まとめた金額で提示されることが多いです。
しかし、実は消費税がかかるのは「建物だけ」なのです。
土地の消費税は非課税ですが、建物は劣化をするので、消費税の課税対象にされています。
そのため、消費税を計算できるよう、按分が必要とされているのです。
不動産売却時の「按分」代表的な方法を紹介
不動産売却時の「按分の方法」また比率などに、明確な定めはありません。
しかし、一般的に利用されているのは「不動産売却時の固定資産税評価額をもとにする」あるいは「不動産鑑定士による評価額をもとにする」方法です。
固定資産税評価額は、税額を算出する基準で、土地の評価ができます。
国税庁も推奨するものです。
不動産鑑定士の査定により導き出す方法は、国家資格を保持する専門家に依頼するので、信頼性が高いです。
ただし、鑑定料に高額なコストがかかる可能性があります。
「按分」の注意点！不動産売却で双方納得できるために
按分の注意点には「消費税」についてのトラブル回避が挙げられます。
というのも、買主は支払った消費税は後日控除できるので建物の割合を増やしたく、一方、売主は税額を減らしたいので建物の割合を少なくしたいと考えるのが一般的です。
双方の利益に相違があるため、トラブルになるケースもあります。
また、「減価償却費」も注意点です。
たとえば、親類間での不動産売却で、
売り手、買い手のいずれかが有利になるよう建物の按分を著しく低くするようなケースがあります。
しかし、これは減価償却費も不適正として、問題になる可能性があります。
