根抵当権が付いた不動産を売却するには？仕組みと注意点を解説
不動産の売却を検討する際、物件に「抵当権」が設定されているケースは一般的ですが、中には「根抵当権」という特殊な権利が設定されている場合もあります。
今回は、根抵当権の特徴や、不動産売却における手続きの流れ、注意点について詳しく解説します。
「根抵当権付きの不動産を売りたい」とお考えの方は、ぜひ最後までご覧ください。
根抵当権とは？抵当権との違い
根抵当権の特徴①：極度額の範囲内で何度でも借入可能
通常の抵当権は「1つの債権（ローン）」に対して設定されますが、根抵当権は「継続的な取引（例：事業資金の融資）」を担保するための仕組みです。
一度登記を設定すれば、極度額（上限金額）以内であれば、何度でも借入と返済を繰り返すことができます。
つまり、完済しても根抵当権は自動的に消えず、将来の借入にも引き続き使えるのが特徴です。
根抵当権の特徴②：登記の手間と費用が軽減される
抵当権の場合は、借入のたびに設定登記が必要で、登録免許税（借入額の0.4％または0.1％）もその都度発生します。
一方で、根抵当権は初回の登記のみでOK。以後の借入・返済に登記は不要なため、費用や手続きの負担が軽減されます。
根抵当権付き物件の売却手順【3ステップ】
ステップ1：債務残高と査定額の確認
売却を進めるには、まず残っている借入額と不動産の査定価格を確認することが重要です。
通常の抵当権であればローン完済で抹消できますが、根抵当権は債権者（金融機関など）の同意がなければ抹消できません。
そのため、抹消に向けて債権者と事前に協議する必要があります。
ステップ2：元本確定の手続きを行う
「元本確定」とは、現在までに借り入れている金額（元本）を確定させ、それ以上の借り入れを不可にする手続きです。
これにより、「返済すべき正確な金額」が明らかになり、その返済をもって根抵当権の抹消が可能になります。
なお、元本確定を行うと再度の借り入れはできません。
ステップ3：通常の不動産売却へ
元本確定・抹消手続きの目途が立てば、通常の不動産売却と同様に、以下の流れで進めることができます：
・不動産会社と媒介契約を結ぶ
・販売活動を開始
・買主が決定次第、売買契約を締結
・抹消登記と引き渡し・決済
注意点｜根抵当権付き不動産売却で気をつけたい2点
注意①：借主と所有者が異なるとトラブルになる場合も
たとえば、建物の名義は親のもので、借り入れは子がしていたというケースでは、所有者が根抵当権の内容を把握していないこともあります。
このような場合、借入額が査定額を超えていて売却できない、という事態にもなりかねません。
注意②：元本確定後は借入ができなくなる
元本確定を一度してしまうと、その後は借入ができません。
資金繰りや事業計画に影響する可能性があるため、タイミングや資金の準備に細心の注意が必要です。
まとめ
根抵当権は、特に事業資金の融資でよく利用される担保設定です。
便利な仕組みである一方、売却時には「元本確定」や「債権者の同意」が必要になるなど、通常の抵当権よりも売却のハードルが高くなる可能性があります。
とはいえ、適切な手順を踏めば、根抵当権付きの不動産も問題なく売却できます。
金融機関との調整や手続きについて不安がある場合は、不動産と金融に強い専門家に相談するのがベストです。
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