農地を所有している方のなかには、農地は売却しづらいという話を耳にされたことのある方もいらっしゃるかもしれません。
実は、農地には制限があるため、売却する際には、一般的な不動産とは少し違う点に注意が必要です。
そこで今回は、農地が売却しづらい理由や、農地を売却する方法と費用について解説します。
農地が売却しづらいといわれる理由
農地が売却しづらいといわれる理由として「農地法」の存在が挙げられます。
農地法は、食生活に欠かせない農作物を育てるために、農地の保護・権利・制限を定めた法律です。
農地法では農地の売買や住宅地などへの転用に規制があり、これこそが、農地が売却しづらいといわれる理由にほかなりません。
なぜ農地法がこのような不自由な規制を設けているかというと、約40％と低い水準にとどまっている日本の食料自給率が関係しています。
食物の多くを輸入に頼るリスクと安定供給への危機感から、日本はこうした法律を作り、農地を守る取り組みをしているのです。
農地を売却する方法
農地を売却する際には、農地のままで売るか、宅地などへ転用してから売るかにより、手順が異なります。
農地のままで売る場合、一定の条件を満たした農家や農業生産法人であることが、取引相手の条件です。
売却の流れとしては、こうした条件を満たす買主を見つけ、農業委員会の許可が下りることを前提として売買契約を結び、農業委員会へ売買許可申請をおこないます。
通常、1～3か月で許可が下りるので、仮登記をして所有権移転登記や代金の清算を済ませれば、売買は完了です。
また、宅地などに転用してから売る場合、立地基準と一般基準という2種類の審査を受けなければなりません。
売却の流れとしては、買主を探して売買契約を結んでから、転用について農業委員会に相談し、農業委員会または都道府県知事から転用許可が下りるのを待ちます。
許可が下りたら、仮登記のあとに所有権移転登記と精算を済ませて完了です。
農地売却にかかる費用
まず、農地に限らず不動産売却全般にかかる費用や税金があります。
仲介手数料・印紙税・登録免許税・譲渡所得税といったものは、農地売却でも必要です。
ただし、農地を売却する際には、売却方法や売却する相手によって、譲渡所得に対して最大5,000万円の特別控除が適用され税額を抑えられます。
また、宅地などに農地転用する場合だと、農地転用手続き代や行政書士費用が必要です。
これらの手数料や依頼費用に対して消費税がかかりますが、事業者ではなく個人でおこなう土地の売買に対して消費税はかかりません。
このほかに必要な費用としては、土地の境界を明確にするための測量費などがかかるケースがあります。
まとめ
農地は、農地法によって守られているため、一般的には売りづらいといわれています。
農地のまま売るか、宅地などに転用して売るかによって、手順や流れが違う点には注意してください。
農地売却に必要な費用や特別控除もチェックして、スムーズな売却を目指しましょう。
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